Aktuelles

Der Verband WiE informiert über das Umgehen mit offenen Forderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und zeigt auf, wo Fallstricke lauern.

Verwaltung muss aktiv werden

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Eintreibung offener Forderungen Aufgabe der Verwaltung. „Die Verwaltung muss offene Forderungen stets im Blick haben und zeitnah eintreiben, um eine Verjährung von Ansprüchen zu verhindern“, erklärt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). Dies sieht auch die Rechtsprechung so, da eine Verjährung von Ansprüchen zu finanziellen Nachteilen für die WEG führen kann.

Wichtige Bedeutung des Vermögensberichts

Offene Forderungen müssen im Vermögensbericht der WEG ausgewiesen werden. „Sinnvoll ist zudem ein Hinweis auf die Fälligkeit offener Forderungen sowie darauf, ob über sie schon gerichtliche Schritte eingeleitet wurde. So lässt sich auf einen Blick eine anstehende Verjährung erkennen und rechtzeitig verhindern“, rät Dr. Sandra von Möller. „WEGs sollten deshalb per Beschluss festlegen, dass solche Details in den Vermögensbericht aufgenommen werden.“

Hausgeldrückstände und Rückstände aus Sonderumlagen

Für Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den einzelnen Eigentümern aufgrund von Hausgeldrückständen und Sonderumlagen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß BGB. Die Frist beginnt jeweils mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung fällig wird.

Der Wirtschaftsplan der WEG legt für die Wohnungseigentümer monatliche Hausgeldvorauszahlungen fest. Diese werden im laufenden Jahr fällig. Die Verjährungsfrist für Hausgeldvorauszahlungen aus dem Jahr 2022 beginnt daher mit Ablauf des 31.12.2022 und endet mit Ablauf des 31.12.2025. Dies gilt auch für Sonderumlagen, die im Jahr 2022 fällig wurden.

Nachforderungen aus der Abrechnungsspitze

Müssen Wohnungseigentümer nach dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abrechnungsspitzen der Jahresabrechnung eine Nachzahlung an die WEG leisten und haben diese Forderung nicht erfüllt, gilt ebenfalls eine Verjährungsfrist von drei Jahren – ab dem Ende des Jahres, in dem der Beschluss der WEG über die Abrechnungsspitze und deren Fälligkeit erfolgt ist. „Dies sorgt nicht selten für Verunsicherung in WEGs und birgt das Risiko, dass Forderungen zu früh als verjährt angesehen werden“, informiert Dr. Sandra von Möller.

Ansprüche auf Nachforderungen aus der Jahresabrechnung 2021 verjähren also erst zum 31.12.2025, sofern der Beschluss über die Abrechnungsspitze und ihre Fälligkeit im Jahr 2022 gefasst wurde.

Regressansprüche gegen Verwalter

Möchte eine WEG Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen, da ihr ein Schaden aufgrund einer Pflichtverletzung des Verwalters entstanden ist, muss sie ebenfalls die dreijährige Verjährungsfrist gemäß BGB beachten. Hier ist der Beginn der Frist wichtig: Diese startet nicht mit der Kenntnis einzelner Eigentümer von der Pflichtverletzung, sondern erst wenn die WEG als Verbund davon Kenntnis erlangt. Für WEGs bedeutet dies: „Fehlerhafte Entscheidungen und fehlerhafte Handlungen der Verwaltung können potenziell noch Jahre später haftungsrechtlich relevant werden, sofern die Gemeinschaft als Ganzes erst entsprechend spät davon erfährt“, so Dr. Sandra von Möller.

Ansprüche auf Rückbau ungenehmigter baulicher Veränderungen

Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Beschluss eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, dass der ordnungsgemäße Zustand wiederhergestellt wird. Aber Achtung: Gegenüber dem Wohnungseigentümer gilt die dreijährige Verjährungsfrist, nicht jedoch gegenüber der WEG. Das bedeutet: Nach deren Ablauf kann der verantwortliche Eigentümer nicht mehr verpflichtet werden, den Rückbau auf eigene Kosten vorzunehmen. Stattdessen muss die WEG dann den Rückbau selbst bezahlen und der Eigentümer ist nur verpflichtet, diesen zu dulden. Dieses Szenario kann für die Gemeinschaft sehr kostenintensiv werden.

Ansprüche aus Mietverhältnissen

Für Mietforderungen, also etwa Miete oder Betriebskosten aus dem Mietverhältnis, gilt ebenfalls die dreijährige Regelverjährung. Das heißt: Wer als Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet hat und noch offene Forderungen aus dem Jahr 2022 bestehen, muss ebenfalls bis zum Jahresende handeln, falls noch nicht geschehen. Dies ist auch für WEGs relevant, beispielsweise wenn sie ein Ladenlokal vermietet haben. Die dreijährige Frist gilt auch für Rückstände aus der Betriebskostenabrechnung. Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung 2021 verjähren erst zum 31.12.2025, da diese Abrechnung der Mieter erst 2022 mitgeteilt werden konnte. Aber Achtung: Forderungen wegen Schäden in der Wohnung verjähren binnen 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, wenn der Vermieter die Wohnung zurückerhält.

So sollte die Verwaltung vorgehen – gerichtliches Mahnverfahren oder Klage

Um die Verjährung zu stoppen, stellt das gerichtliche Mahnverfahren eine Möglichkeit dar. Dieses ist in der Regel kostengünstig und eignet sich vor allem bei einfachen Sachverhalten, wo ein Streit über die Forderung unwahrscheinlich ist. Damit kann die Verjährung verhindert und ein vollstreckbarer Titel gegen den Schuldner erlangt werden. „Ein Mahnverfahren sollte so schnell wie möglich eingeleitet werden, denn wenn die Adresse des Schuldners nicht bekannt ist und der Bescheid deshalb nicht zugestellt werden kann, verjährt der Anspruch Ende des Jahres trotz Mahnbescheids“, sagt Dr. Sandra von Möller.

Alternativ kann die Verjährung offener Forderungen mit einer Klage gestoppt werden. Hierbei ist eine öffentliche Zustellung möglich, mit der ein Gerichtsverfahren auch dann eingeleitet werden kann, wenn die Gegenseite nicht erreichbar ist. Zuvor muss aber die Verwaltung nachweisen, dass sie versucht hat, eine ladungsfähige Anschrift herauszufinden, z. B. über Auskünfte aus dem Melderegister. Die Klage muss die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, beim zuständigen Amtsgericht einreichen.

Die Mutter sitzt in der Kinder Kreis;
nun schweiget alles auf ihr Geheiß:
sie singet des Christkinds Lob und Preis.

Und rings, vom Weihnachtsbaum erhellt,
ist schön in Bildern aufgestellt
des heiligen Buches Palmenwelt.

Die Kinder schauen der Bilder Pracht,
und haben wohl des Singen acht,
das tönt so süß in der Weihenacht!
(Peter Cornelius (1824 – 1874)

Liebe Kunden, Kundinnen und Geschäftspartnerinnen und Geschäftspartner,

wir wünschen Ihnen und Ihren Lieben ein schönes und besinnliches Weihnachtsfest und schöne Feiertage!

Hoffentlich können Sie ein paar freie Tage genießen und Zeit mit den Menschen verbringen, die Ihnen wichtig sind.

Wir bedanken uns bei Ihnen für Ihre Treue, Ihr Vertrauen und die gute Zusammenarbeit.

Frohes Fest und schöne Feiertage!

Die Zustimmung zur Wärmepumpe ist seit 2023 um 14 Prozentpunkte gestiegen. Über Parteigrenzen hinweg sehen viele Menschen die Wärmepumpe inzwischen als kostengünstige Option. Das zeigt, dass am Ende die Wirtschaftlichkeit den Ausschlag gibt und nicht die politischen Positionen.

Heizen mit Öl und Gas wird zur Kostenfalle

Hauseigentümer entscheiden sich zunehmend für Wärmepumpen, da diese effizient arbeiten, die Heizkosten senken und zugleich einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz leisten. Zudem erkennen sie die Risiken fossiler Heizungen. Zwei Drittel der Befragten stimmen zu, dass das Heizen mit Erdgas oder Öl langfristig zur Kostenfalle wird.

Denn die Fakten sind klar: Hohe Brennstoffpreise, ein steigender CO2-Preis und wachsende Netzentgelte treiben die Heizkosten in die Höhe. In 20 Jahren könnten die Kosten doppelt so hoch sein wie heute. Hinzu kommt das Risiko, dass Gasnetze in den nächsten Jahren zurückgebaut werden und Kommunen ihre Gasversorgung frühzeitig ganz einstellen könnten.

Klare Rahmenbedingungen fehlen

„Die Nachfrage ist da, aber viele Menschen zögern, weil sie nicht wissen, worauf sie sich verlassen können“, sagt Tanja Loitz, Geschäftsführerin der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online. „Seit Monaten warten Verbraucher und die gesamte Branche auf klare Rahmenbedingungen – und bekommen heute im Grunde nur einen neuen Namen präsentiert. Im Klartext: Wir wissen immer noch nicht, was aus der 65-Prozent-Regel wird und wie die Förderung aussehen soll. So kann niemand verlässlich planen. Das ist für Eigentümer wie für das Handwerk ein enttäuschendes Signal.“

BDH fordert Planungssicherheit

Auch die neueste Absatzstatistik, des Bundesverbandes der Deutschen Heizungsindustrie (BDH) zeigt, dass Wärmepumpen auf dem Vormarsch sind. Bis einschließlich Oktober 2025 wurden über alle Wärmepumpen-Technologien hinweg rund 255.000 Geräte verkauft – ein Plus von 57 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Für das Gesamtjahr prognostiziert der BDH rund 284.000 abgesetzte Wärmepumpen und damit ein Wachstum von 47 Prozent gegenüber 2024.

Die Dynamik im Wärmepumpenmarkt sei erfreulich, reiche aber bei Weitem nicht aus, um die Ziele der früheren Bundesregierung zu erreichen, so der BDH. Die Vorgängerkoalition hatte 500.000 installierte Wärmepumpen pro Jahr ab 2024 als Zielmarke ausgegeben. Allein in den ersten beiden Jahren wurde das Ziel um über 50 Prozent verfehlt. Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktentwicklung erneuert der BDH seinen Appell an die Bundesregierung, rasch für Planungssicherheit und Klarheit bei den ordnungsrechtlichen Vorgaben zu sorgen.

Wie teuer wird ein Heizungstausch?

Unabhängig von der politischen Entwicklung können Hauseigentümer mit dem kostenlosen „ModernisierungsCheck“ von co2online prüfen, wie teuer der Heizungstausch wird, welche Fördermittel möglich sind und ob sich die Investition lohnt. Das interaktive Online-Tool berücksichtigt aktuelle Preise sowie künftige Kostenentwicklungen und schafft eine transparente Entscheidungsgrundlage.

70 Prozent der Wohnungen liegen in Mehrparteienhäusern

Etwa 80 Prozent der in Deutschland zugelassenen Elektroautos werden daheim geladen. Steht das Fahrzeug vor einem Eigenheim, ist es meist kein Problem, einen Ladeplatz einzurichten. Jedoch befinden sich etwa 70 Prozent der Wohnungen in Deutschland in Mehrparteienhäusern und sind größtenteils vermietet. Das macht es schwieriger, die Bewohner und Bewohnerinnen mit Ladeinfrastruktur zu versorgen – was aber für viele Menschen Bedingung ist, um ein eigenes Elektroauto anzuschaffen.

Um diese potenziellen Nutzer: von Elektroautos in Mehrparteienhäusern beim Hochlauf der Elektromobilität mitzunehmen, ist es wichtig, die Herausforderungen beim Aufbau von Ladeinfrastruktur anzugehen.

Die Studie »Laden in Mehrparteienhäusern« zeigt neben den rechtlichen Rahmenbedingungen auch die Perspektiven der Wohnungswirtschaft und der Bewohner auf und leitet daraus Handlungsempfehlungen ab. Das Fraunhofer-Institut für System- und Innovationsforschung ISI leitete die Studie, die im Rahmen der Begleitforschung zum BMFTR-Technologieprogramm »IKT für Elektromobilität« entstanden ist.

Rechtlicher Rahmen ist einfacher geworden – aber nicht einfach genug

Zunächst hat das Projektteam etwas Erfreuliches festgestellt: Die rechtlichen Rahmenbedingungen haben sich verbessert. Unter anderem ist ab 2026 in allen Bundesländern keine Baugenehmigung mehr nötig, um Ladepunkte einzurichten. Zudem dürften private Ladepunkte in Mehrparteienhäusern von den jüngsten Erleichterungen bei Netzentgelten und Stromsteuer für das bidirektionale Laden ebenfalls sehr profitieren. Gleichzeitig legen verbindliche Vorgaben für Neubauten und Renovierungen den Einbau von und die Vorbereitung für Lademöglichkeiten fest. Doch die Umsetzung von Ladeinfrastruktur in Mehrparteienhäusern ist weiterhin komplex, dies sollte laut den Autoren und Autorinnen der Studie vereinfacht werden.

Wohnungswirtschaft braucht stabile Bedingungen

Die Wohnungswirtschaft ist ein zentraler Akteur für den Ausbau von Ladeinfrastruktur. Um ein Bild der Perspektive der Wohnungswirtschaft zu bekommen, interviewten die Autoren vier kommunale Wohnungsunternehmen sowie drei Wohnungsgenossenschaften aus ganz Deutschland, die jeweils zwischen 3.000 und 80.000 Wohnungen betreuen.

Eine der zentralen Sorgen der Wohnungswirtschaft: Die unsichere zukünftige Nachfrage nach Elektroautos und Ladepunkten und eventuelle Vorleistungen für später nicht genutzte Infrastruktur. Zudem lässt die Netzanschlusskapazität meist nur eine begrenzte Anzahl gleichzeitiger Ladevorgänge zu. Hier kann ein Lastmanagement helfen. Dies verursacht aber zusätzliche Kosten, ebenso wie die eventuelle Einbindung einer Photovoltaik-Anlage. Oft ist die Ladeinfrastruktur für die Wohnungswirtschaft (noch) nicht wirtschaftlich.

Zudem gibt es insbesondere in Städten oft nicht genug Stellplätze für alle Autos, und die Umwandlung von Verbrenner-Stellplätzen in reine Elektroauto-Ladeplätze hat aufgrund des Parkdrucks Konfliktpotenzial. Auch ist nicht immer klar, ob und wie sich die Kosten der Ladeplätze auf alle Parteien umlegen lassen.

Gleichzeitig betonen die Autoren, dass ein Angebot an Ladeinfrastruktur gerade in Gebieten, in denen das Wohnungsangebot größer als die Wohnungsnachfrage ist, einen Standort für Mietende attraktiver machen kann.

Ladelösungen unterschiedlich attraktiv für Bewohner

Für die erfolgreiche Nutzung der Infrastruktur ist die Nutzerfreundlichkeit und Akzeptanz durch die Bewohner zentral. Um deren Perspektiven zu erheben, befragten die Wissenschaftler und Wissenschaftlerinnen in einer repräsentativen Umfrage 1.472 Bewohnende von Mehrparteienhäusern in Deutschland.

Bezüglich unterschiedlicher Lademöglichkeiten ist die private Wallbox im Schnitt die attraktivste Lösung. Anderen Möglichkeiten stehen die Bewohnenden aber auch offen gegenüber, beispielsweise dem geteilten Laden im gleichen Wohnhaus und dem Laden am Arbeitsplatz. Lediglich eine Quartierslösung ohne Kostenvorteil und das öffentliche Laden finden sie wenig attraktiv.

Die Hälfte der Teilnehmer möchte 100 Meter oder weniger zwischen Wohnung und Ladestation zurückzulegen, allerdings sind etwa 20 Prozent der Befragten auch bereit, 500 Meter oder mehr zurückzulegen. Dies eröffnet unterschiedliche Möglichkeiten bei der Ausgestaltung von Ladelösungen.

Auch der Preis ist ein wichtiger Aspekt: Die Befragten wollen im Schnitt knapp 7 Euro für das Laden für eine Fahrt von 100 Kilometern bezahlen, was in etwa dem durchschnittlichen Haushaltsstromtarif entspricht. Für Kraftstoffe bezahlen die Befragten im Mittel gut 11,50 Euro.

Verlässliche Förderung und Kombinationen verschiedener Ladelösungen essenziell

Die Wohnungswirtschaft kann Multiplikator für den Ausbau von Ladeinfrastruktur sein. Insbesondere Wohnungsunternehmen mit vielen Wohneinheiten an unterschiedlichen Standorten können einmal etablierte Lösungen an weiteren Standorten mit ähnlichen Charakteristika einsetzen und so Synergieeffekte nutzen und die Versorgung kosteneffizient gestalten.

Die Autoren der Studie empfehlen der Politik, für einen zügigen Hochlauf der Elektromobilität den Aufbau von Ladeinfrastruktur für Bewohnende von Mehrparteienhäusern verlässlich zu unterstützen und diesen auch finanziell zu fördern. So lassen sich unter anderem Unsicherheiten abbauen und die oft noch geringe Wirtschaftlichkeit der Ladeinfrastruktur verbessern. Die Politik sollte zudem unterschiedliche Lademöglichkeiten wie im Haus geteilte Ladepunkte mitdenken und die rechtliche Komplexität zeitnah weiter reduzieren.

Dr. Annegret Stephan, die das Projekt am Fraunhofer ISI geleitet hat, betont: „Beim Laden für Bewohnende von Mehrparteienhäusern gibt es keine one-size-fits-all-Lösung. Für einen effizienten Ausbau können unterschiedliche Lösungen ausgewählt und gegebenenfalls auch kombiniert werden. Neben den lokalen Gegebenheiten sind auch die Präferenzen der Bewohnenden entscheidend. Und nicht zu vergessen: Eine Lademöglichkeit kann insbesondere eine Mietwohnung auch attraktiver machen.“

Informationen zur Studie

Die Studie »Laden in Mehrparteienhäusern« hat das Fraunhofer-Institut für System- und Innovationsforschung ISI in Zusammenarbeit mit der Noerr Partnerschaftsgesellschaft mbB erstellt. Dies geschah im Rahmen der Begleitforschung des Technologieprogramms »IKT für Elektromobilität«, das vom Bundesministerium für Forschung, Technologie und Raumfahrt BMFTR gefördert wird.

Hintergrund ist das Verbot von Bleileitungen, welches am 12. Januar 2026 verbindlich in Kraft tritt (§ 17 TrinkwV). Ab diesem Zeitpunkt dürfen Bleirohre weder im Betrieb bleiben noch repariert oder übergangsweise weiterverwendet werden. Betroffen sind nicht nur Hauptleitungen, sondern auch einzelne Teilstücke, Stichleitungen oder Mischinstallationen. Zuständig für den Austausch ist stets der Eigentümer der Immobilie.

Vor allem ältere Gebäude betroffen

„Das Thema betrifft in erster Linie ältere Gebäude, die noch aus der Zeit vor 1973 stammen“, erklärt Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord. „Gerade in Mehrfamilienhäusern mit gemischtem Leitungsbestand ist es wichtig, jetzt Klarheit zu schaffen, ob eventuell noch Bleileitungen oder bleihaltige Teilstücke vorhanden sind.“

Das Ziel der Verordnung ist der konsequente Gesundheitsschutz. Blei kann sich aus alten Rohren lösen und ins Trinkwasser übergehen – mit potenziell schädlichen Folgen insbesondere für Säuglinge und Kinder. Eigentümer und Verwalter sind deshalb verpflichtet, den Zustand der Trinkwasserinstallation zu prüfen, mögliche Bleileitungen zu identifizieren und diese durch geeignete Materialien zu ersetzen oder stillzulegen. Wer erst kurz vor Ablauf der Frist reagiert, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch Engpässe bei Handwerksbetrieben und steigende Kosten durch kurzfristige Aufträge.

Rechtzeitiger Austausch kann Folgekosten vorbeugen

Generell sind zwar Leitungsschäden in Gebäuden nicht häufiger geworden – die Zahl der Schadensfälle ist seit Jahren relativ stabil –, doch die Kosten pro Schaden steigen deutlich. Hauptgründe sind die gestiegenen Material- und Lohnkosten, aber auch die komplexeren Sanierungsvorgaben. Damit wächst der finanzielle Druck auf Eigentümer und Verwaltungen, rechtzeitig zu investieren und Instandhaltungsmaßnahmen strategisch zu planen. Ein rechtzeitiger Austausch von Bleileitungen kann also nicht nur gesundheitliche Risiken vermeiden, sondern auch Folgekosten und Versicherungsstreitigkeiten vorbeugen.

„Unsere Empfehlung ist klar: jetzt prüfen, planen und dokumentieren“, betont Carl-Christian Franzen, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord für Hamburg. „Wer frühzeitig handelt, vermeidet unnötigen Aufwand, sichert die Wasserqualität und erhält den Wert seiner Immobilie.“ Eine Bestandsaufnahme durch Fachbetriebe schafft Sicherheit – auch im Hinblick auf Nachweispflichten gegenüber Behörden oder Mietern.

Darüber hinaus rät der Verband, Sanierungen gegebenenfalls mit weiteren Instandhaltungsmaßnahmen zu kombinieren, etwa mit dem Austausch alter Rohrisolierungen oder der Erneuerung der Trinkwasserarmaturen. So lassen sich Synergien nutzen und Kosten bündeln.

Fristverlängerung? Nur in Ausnahmefällen

Der Energiedienstleister Techem informiert auf seiner Internetseite darüber, dass eine Fristverlängerung nur in folgenden Ausnahmefällen beantragt werden kann:

• Eine kurzfristige Verlängerung über den 12. Januar 2026 hinaus ist möglich, wenn der Betreiber nachweisen kann, dass er rechtzeitig einen Auftrag zur Entfernung oder Stilllegung erteilt hat, dieser aber aus Kapazitätsgründen nicht fristgerecht abgeschlossen werden kann.
• Eine langfristige Verlängerung bis maximal 12. Januar 2036 ist hingegen nur für Gebäudewasser-versorgungs- oder Eigenwasserversorgungsanlagen vorgesehen, bei denen das Trinkwasser ausschließlich für den eigenen Haushalt genutzt wird und soweit eine Schädigung der Gesundheit der betroffenen Verbraucher nicht zu erwarten ist.

Grundsteuer-Formular

Verbandspräsident Peter Wegner mahnt: „Drei von vier Eigentümerinnen und Eigentümern zahlen heute bereits mehr Grundsteuer als vor der Reform. Das ist weder sozial ausgewogen noch politisch haltbar.“ In der Beratungspraxis des Verbands zeige sich eine deutliche Schieflage: „Die Menschen sind fassungslos. Viele möchten ihrem Ärger Luft machen, andere sorgen sich ernsthaft, wie sie die höheren Beträge künftig stemmen sollen.“

Der Verband kritisiert, dass die Steuer auf Basis stark vereinfachter Standardwerte erhoben wird. „Typisierte Einstufungen, die sich allein auf Bodenrichtwerte und pauschale Mieten stützen, bilden die Realität nicht ab und produzieren vielerorts nicht nachvollziehbare Ungerechtigkeiten“, so Wegner. Damit wachse nicht nur der bürokratische Aufwand, sondern auch der Vertrauensverlust. „Die neue Grundsteuer hatte von Beginn an ein Akzeptanzproblem – und sie hat ein Gerechtigkeitsproblem. Das Gesetz muss zurück auf die politische Ebene und korrigiert werden.“

Reform im Stresstest: Was in München verhandelt wird

Der BFH prüft in drei Verfahren (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25), ob die Bewertungsregeln (§218ff BewG) des sogenannten Bundesmodells verfassungsgemäß sind. Elf Bundesländer nutzen dieses Modell, das auf pauschalen Bodenrichtwerten, standardisierten Nettokaltmieten und Typisierungen basiert.

Konkret geht es um die Frage, ob Millionen Grundstücke mithilfe pauschaler Berechnungen bewertet werden dürfen – oder ob das den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verletzt. Mehrere Finanzgerichte haben verfassungsrechtliche Zweifel geäußert und dem BFH vorgelegt.

Mögliche Szenarien reichen von der Bestätigung des Modells bis zur Vorlage an das Bundesverfassungsgericht. Im Raum stehen Fragen, die Millionen Steuerbescheide berühren.

Was eine Entscheidung bedeuten könnte

• Bestätigung der Bewertungsregeln: Wenn der Bundesfinanzhof das Bundesmodell für rechtmäßig hält: In diesem Fall blieben die bereits ergangenen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide grundsätzlich bestehen. Einsprüche, die sich ausschließlich auf die Verfassungsmäßigkeit des Modells stützen, hätten dann keine Aussicht auf Erfolg. Nur individuelle Bewertungsfehler (z. B. falsche Flächenangaben, Bodenrichtwert, Nutzung) könnten noch geltend gemacht werden.
• Teilweise Beanstandung oder Vorlage an das Bundesverfassungsgericht: Der BFH könnte bestimmte Bewertungsregeln für verfassungsrechtlich zweifelhaft halten und das Verfahren dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) zur Prüfung vorlegen (§ 80 Abs.1 BVerfGG). In diesem Fall würden laufende Einspruchsverfahren ruhen, bis Karlsruhe entschieden hat. Erst danach wäre klar, ob einzelne Berechnungsparameter (z.B. Mietniveaustufen, Typisierungen, Bodenrichtwert, Methodik) geändert oder rückwirkend angepasst werden müssen. Es entstünde eine Übergangsphase mit erheblicher Rechtsunsicherheit, aber keine automatische Aufhebung bestehender Bescheide.
• Verfassungswidrigkeit des Modells (nach Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts): Sollte das BVerfG das Bewertungsmodell oder Teile davon für verfassungswidrig erklären, müsste der Gesetzgeber nachbessern. Das Gericht würde voraussichtlich – wie schon 2018 – eine Übergangsfrist setzen, innerhalb derer das geltende Recht weiter angewendet werden darf, um das Steueraufkommen der Kommunen zu sichern. Erst nach Inkrafttreten einer neuen Regelung könnten Neubewertungen erfolgen. Eine Rückwirkung auf bereits festgesetzte Grundsteuerbescheide wäre nur in engen Ausnahmefällen denkbar (z. B. bei noch offenen Verfahren oder vorläufigen Bescheiden). Kommunen müssten ihre Hebesätze dann anpassen, um Einnahmeverluste oder -sprünge auszugleichen.

Reform mit Schlagseite: föderales Steuer-Labyrinth

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer bundesweit – aber einheitlich ist sie keineswegs. Jedes Bundesland darf vom Bundesmodell abweichen. Das Ergebnis: ein Flickenteppich aus 16 Systemen. Ziel war mehr Gerechtigkeit – sichtbar wird eher Komplexität und Verunsicherung.

Nordrhein-Westfalen: Zwischen Anspruch und Unsicherheit

NRW, wo das Bundesmodell angewandt wird, ist von der Reform besonders stark betroffen. Denn im bevölkerungsreichsten Bundesland lag die Grundsteuer bereits in der Vergangenheit auf bundesweitem Rekordniveau. Seit der Reform haben die Bürger in Nordrhein-Westfalen umso mehr mit Verwerfungen zu kämpfen. „In NRW schlägt das Gerechtigkeits-Defizit der Grundsteuerreform doppelt und dreifach zu Buche“, sagt Jan Koch, Geschäftsführer des Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen.

In tausenden Fällen hätten die neuen Regeln zu teils absurden Bewertungsfehlern geführt. „Hinzu kommt, dass die Grundsteuer in NRW durch die Reform fürs Wohnen teurer und fürs Gewerbe günstiger geworden ist“, erklärt Koch. Ermäßigte Hebesätze für Wohngrundstücke, die diesen Effekt abmildern könnten, haben ihm zufolge aber nur gut ein Viertel der NRW-Städte eingeführt.

Der Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen fordert deshalb ermäßigte Hebesätze fürs Wohnen und gesplittete Hebesätze, um die Belastung gerechter zu verteilen. Gleichzeitig drängt NRW auf Transparenz bei den Bewertungsgrundlagen – damit Eigentümer nachvollziehen können, warum ihre Grundsteuer steigt, während Nachbarn entlastet werden.

Thüringen: der politische Rückwärtsgang

Thüringen hat aus der Unzufriedenheit vieler Eigentümer Konsequenzen gezogen – und die Steuermesszahl für Wohnimmobilien um 26 % gesenkt. Statt 0,31 ‰ gilt nun 0,23 ‰, während Gewerbe stärker belastet wird. Das Ziel: Wohnen entlasten, Fehlsteuerungen korrigieren, Vertrauen zurückgewinnen. Die Folge: Rund 750.000 neue Bescheide müssen verschickt werden – ein gewaltiger Aufwand, der selbst das Finanzministerium an seine Grenzen bringt. „Diese Reform strahlt den Geist der gemeinsamen Verantwortung aus“, findet Thüringens Finanzministerin Katja Wolf.

Hamburg: Ausgleich durch Mathematik

Ganz anders in Hamburg: Der Stadtstaat setzt auf eine erhebliche Erhöhung der Hebesätze, versucht aber nach dem Nutzen des Grundstücks zu unterscheiden. Der Hebesatz B steigt von 540 % auf 975 %, die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke sogar auf 8.000 %. Zugleich führt Hamburg differenzierte Messzahlen ein: 0,70 für Wohnflächen, 0,87 für Gewerbe. Offiziell soll das aufkommensneutral sein – faktisch bedeutet es für viele Eigentümer Mehrbelastungen, besonders in Innenstadtlagen.

Dennoch berichtet Dr. Herlind Gundelach, Landesvorsitzende Verband Wohneigentum Hamburg: „In Hamburg hält sich der Protest über die neue Grundsteuer in Grenzen, zumal unser Finanzsenator mehrmals nachdrücklich seine frühere Aussage bestätigt hat, dass er – falls Mehreinnahmen gegenüber der früheren Regelung entstehen – er diese an die Zahler zurückgeben wird.[…].“

Ob NRW, Thüringen oder Hamburg – überall versuchen Politik und Verwaltung, die Folgen der Reform in den Griff zu bekommen. Doch jede Korrektur auf Landesebene verstärkt das strukturelle Problem: Statt einheitlicher Gerechtigkeit herrscht ein Flickenteppich aus Steuerlogiken. „Am Ende entscheidet der Wohnort, nicht die Wohnform über die Höhe der Grundsteuer.“ so Verband-Wohneigentum-Präsident Peter Wegner.

Aufkommensneutralität – ein Märchen mit Folgen

Die Reform sollte Einzelbelastungen ausgleichen und das Gesamtaufkommen stabil halten. Doch Auswertungen von CORRECTIV & Finanztip zeigen: In Hessen überschreiten rund 80 % der Kommunen die empfohlenen Hebesätze, in Sachsen etwa 20 %. Der Verband Wohneigentum kritisiert: „Die Grundsteuer muss bezahlbar bleiben. Nicht höhere Belastung darf das Ziel sein.“

Die Verfahren sind kein Randthema – sie entscheiden über das System der Grundsteuer in Deutschland. Bestätigt das Gericht das Bundesmodell, bleibt alles beim Alten mit weiter steigender Komplexität. Wird das Modell gekippt, steht eine Neuberechnung im großen Stil an – mit Risiken für Kommunalhaushalte und Chancen für Menschen mit Wohneigentum. Ein Urteil wird am 10. Dezember 2025 erwartet.