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Wie die Betrugsmasche funktioniert

Dr. Christian Osthus, IVD-Geschäftsführer sowie Syndikusrechtsanwalt: „Die Täter geben sich häufig als Vertreter seriöser Immobilienunternehmen aus und nutzen deren Namen, um Vertrauen zu erwecken. Sie schalten vermeintlich attraktive Wohnungsanzeigen auf bekannten Immobilienportalen, die nach kurzer Zeit wieder gelöscht werden. Interessenten werden dann aufgefordert, vor einer Wohnungsbesichtigung Kautionen oder Mieten zu überweisen, oft mit der Begründung, die Immobilie sei stark nachgefragt. Diese Zahlungen landen direkt bei den Betrügern.“

Unser Appell an Wohnungssuchende:

• Keine Zahlungen vor Vertragsabschluss: Gehen Sie niemals auf Forderungen ein, Kautionen oder Mieten vor Unterzeichnung eines Mietvertrages zu überweisen.
• Vorsicht bei Auslandsbezug: Seien Sie skeptisch, wenn die Kontaktaufnahme aus dem Ausland erfolgt oder wenn ungewöhnliche Zahlungsweisen verlangt werden.
• Seriosität überprüfen: Lassen Sie sich nicht von vermeintlich bekannten Unternehmensnamen täuschen. Recherchieren Sie gründlich und hinterfragen Sie Angebote, die zu gut erscheinen, um wahr zu sein. Kontaktieren Sie das Unternehmen unter der auf der Webseite aufgeführten Telefonnummer.

Immobilienportale in der Verantwortung

Der IVD fordert von Immobilienportalen verstärkte Maßnahmen, um betrügerische Anzeigen zu erkennen und ihre Nutzer aktiv zu informieren. „Es bedarf einer besseren Überprüfung von Anbietern und schnellen Reaktionen auf gemeldete Verdachtsfälle, um potenzielle Schäden zu verhindern“, appelliert Osthus.

Weitere Betrugsmasche mit Airbnb-Wohnungen

Immer wieder passiert es, dass Kriminelle Wohnungen mieten – z. B. über das Portal Airbnb – und diese dann als Mietwohnung inserieren. Gutgläubige Mietinteressenten kommen zur Besichtigung, unterschreiben einen ungültigen Mietvertrag und bezahlen die Kaution an Betrüger, die in der Regel nicht mehr auffindbar sind.

Geben sich die Kriminellen als Makler aus, sollten sich Interessenten zunächst über das Maklerbüro informieren: Gibt es Referenzen? Ist telefonisch oder sogar vor Ort jemand erreichbar. Auch hier gilt: Ist das Angebot zu gut, um wahr zu sein, ist es vermutlich kein Angebot, sondern ein Betrug.

Energieverbrauch muss transparenter werden

Mittel den gestiegenen Kosten entgegenzuwirken, fehlen vielfach: Ein Großteil der Mieterinnen und Mieter sind noch immer schlecht über ihren Energieverbrauch und dessen Kosten informiert. Laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage von YouGov im Auftrag von ista, erhalten 72 Prozent keine monatliche Verbrauchsübersicht, 67 Prozent wissen nicht, dass sie bei entsprechender Messtechnik einen gesetzlichen Anspruch darauf haben. Dabei würden 51 Prozent der Befragten sparsamer heizen, wenn sie nicht nur monatliche, sondern sogar tagesaktuelle Verbrauchsinformationen hätten.

„Viele Menschen haben fälschlicherweise den Eindruck, dass sich die Lage an den Energiemärkten entspannt hat. Dieser Eindruck trügt, wie die Analyse unsere Daten zeigt. Transparente, bessere und aktuellere Informationen zum Verbrauch und zu den Kosten sind wichtiger denn je“, so ista CEO Hagen Lessing. „Verbraucher müssen wissen, wie sich ihr Heizverhalten auf die Kosten auswirkt – und das möglichst aktuell, am besten jeden Tag. Nur dann können sie bewusst entscheiden, ob und wie sie Energie sparen. Die neue Bundesregierung sollte zügig die notwendigen rechtlichen Schritte einleiten, um den Mieterinnen und Mietern in Deutschland dieses wichtige Werkzeug zur Verfügung zu stellen.“

Preisbremsen sind ausgelaufen

So viel zahlen Mieterinnen und Mieter für die Heizkosten 2024 in einer 70qm Wohnung:

• Fernwärme: 1.055 Euro für Heizung und Warmwasser – ein Anstieg um 27 % gegenüber 2023, im Vergleich zum Vorkrisenjahr 2021 rund 311 Euro mehr
• Öl: 892 Euro – 12 % weniger als im Vorjahr, aber immer noch deutlich über dem Niveau von 2021 (plus 305 Euro)
• Gas: 864 Euro – leichter Anstieg gegenüber 2023 (+ 7 %), aber rund 278 Euro mehr als noch 2021

Hintergrund sind die unterschiedlichen Entwicklungen bei den Brennstoffkosten, da die Preisniveaus erst mit erheblichen Zeitversatz bei den Verbrauchern ankommen: Die Energiepreisbremsen für Gas und Fernwärme sind Ende 2023 und die Mehrwertsteuerabsenkung Ende März 2024 ausgelaufen. Seit April 2024 gilt wieder der reguläre Preis und der volle Steuersatz von 19 Prozent. Für das Jahr 2024 ist bei Fernwärme die starke Steigerung zu spüren, da die Energiepreisbremse Fernwärme sogar zu günstigeren Preisen als vor der Krise geführt hatte. Hinzu kommt, dass bei der Zusammensetzung der Fernwärmepreise vieler Fernwärmenetze eine Kombination aus verschiedenen Energiequellen genutzt wird. Veränderungen bei den jeweiligen Energiekosten kommen mit Zeitversatz an, da die Verträge häufig langfristig abgeschlossen werden und Preissenkungen nur verzögert weitergegeben werden. Für Heizöl galt durchgehend der reguläre Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent. Da Heizöl in der Regel nur einmal jährlich bestellt wird, hängen die tatsächlichen Kosten stark vom jeweiligen Kaufzeitpunkt ab. Zudem orientieren sich die Heizölpreise stärker an den internationalen Rohölmärkten als an saisonalen Schwankungen.

Verwaltungen sind gesetzlich dazu verpflichtet, den Wohnungseigentümern jährlich eine Jahresabrechnung, einen Wirtschaftsplan und einen Vermögensbericht über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vorzulegen. Mit der Jahresabrechnung sollen alle Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft Auskunft über die Verwendung der eingenommenen Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhalten.

Wenn in der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag einer WEG nichts anderes festgelegt ist, muss die Verwaltung die Jahresabrechnung in der Regel bis spätestens zum 30.06. des Folgejahres vorlegen, so die einschlägige Rechtsprechung.

Bevor die Jahresabrechnung aber in der Eigentümerversammlung zum Diskussionsgegenstand wird, sollte zunächst der Verwaltungsbeirat der WEG die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht prüfen – diese Pflicht ist im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben. „Aber auch die einzelnen Wohnungseigentümer selbst sollten aktiv werden und ihre Einzelabrechnung überprüfen“, empfiehlt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE).

Prüfung der Jahresabrechnung durch den Beirat: Belege, Rechnungen, Kontoauszüge, Rücklagen

Der Verwaltungsbeirat sollte einen Prüfbericht in Textform erstellen und diesen den Wohnungseigentümern möglichst vor der Eigentümerversammlung zukommen lassen. In dem Bericht sollten nicht nur die Ergebnisse der Prüfung enthalten sein, sondern auch eine Empfehlung zum weiteren Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beschlussfassung.

Folgende Punkte sind bei der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat besonders wichtig:

1. Belege: Eine kaufmännische Grundregel ist, dass für jede Zahlung ein Beleg vorhanden sein muss.
2. Originale: Rechnungen, Bankkontenauszüge und weitere Unterlagen sollten immer als Original vorhanden sein – und auch als solche bei der Prüfung dem Verwaltungsbeirat vorgelegt werden.
3. Bankkontostände: Ein schneller Test ist, ob die in der Gesamtabrechnung aufgeführten Einnahmen und Ausgaben tatsächlich mit dem realen Kontostand zum Jahresende übereinstimmen, ist leicht durchzuführen. Dazu werden von der Summe der Anfangsbestände der Bankkonten am 1.1. alle Einnahmen hinzugerechnet und alle Ausgaben abgezogen. Stimmt das Ergebnis mit der Summe der Bankkontostände am Ende des Jahres überein, dann stimmt die Rechnung. Geht die Rechnung nicht auf, dann muss die Verwaltung erklären, woran das liegt.
4. Rücklagen: Der Verwaltungsbeirat sollte unbedingt prüfen, wie hoch die Rücklagen, insbesondere die Erhaltungsrücklage für Modernisierungen und Sanierungen, der WEG sind und wie diese angelegt ist. Diese Information muss im Vermögensbericht, der gesetzlich vorgeschrieben ist, enthalten sein. Auch die Entwicklung der Erhaltungsrücklage sollte darin dargestellt sein.
5. Hausgeldrückstände: Ein besonderes Augenmerk sollte der Beirat darauf legen, ob Hausgeldrückstände – falls vorhanden – im Vermögensbericht aufgeführt sind, inklusive Verzugszinsen.

Wohnungseigentümer: Vor allem Kostenverteilungsschlüssel und Heizkosten prüfen

In den Einzelabrechnungen werden die zu verteilenden Kosten und Erträge des Wirtschaftsjahres den einzelnen Wohnungen zugeordnet. Ihre Einzelabrechnung müssen die einzelnen Eigentümer selbst überprüfen, zum Beispiel ob die richtigen Kostenverteilungsschlüssel angewendet wurden und ob die Vorgaben zur Abrechnung der Heizkosten korrekt umgesetzt wurden.

Dennoch ist es empfehlenswert, dass die Eigentümer auch die Gesamtabrechnung unter die Lupe nehmen, denn Fehler in der Gesamtabrechnung wirken sich in der Regel auch auf die Einzelabrechnungen aus.

Fehler möglichst noch vor der Eigentümerversammlung korrigieren lassen

Wenn Eigentümer Fehler in der Jahresabrechnung feststellen, sollten sie versuchen, diese noch vor der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung korrigieren zu lassen, um so eine Anfechtung des Beschlusses vor Gericht zu vermeiden.

Hierfür ist es sinnvoll, Fehler erst einmal mit dem Verwaltungsbeirat abzuklären und diese dann möglichst frühzeitig vor der Eigentümerversammlung der Verwaltung mitzuteilen und eine Korrektur zu verlangen. Dann besteht die Chance, dass die Verwaltung noch vor dem Versammlungstermin korrigierte Abrechnungen erstellen und verteilen kann und dass dann über diese beschlossen wird.

Beschluss in der Eigentümerversammlung über die Abrechnungsspitze

Die Wohnungseigentümer beschließen seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 nicht mehr über die Jahresabrechnung als Ganzes, sondern nur noch über die Abrechnungsspitze der Wohnungseigentümergemeinschaft, also über die Summe der Abrechnungsspitzen der einzelnen Wohnungen. Dabei handelt es sich jeweils um die Differenz zwischen den Hausgeld-Vorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan und den tatsächlich in der Wirtschaftsperiode entstandenen Kosten – im Ergebnis entweder eine Nachzahlung oder eine Erstattung.

Anfechtung des Beschlusses

Angefochten werden kann seit der WEG-Reform nur noch der Beschluss über die Abrechnungsspitze, nicht mehr die Jahresabrechnung als Ganzes. Der BGH hat kürzlich klargestellt, dass auch Teile der Jahresabrechnung angefochten werden können (Urteil vom 11.4.2025, Az, V ZR 96/24).

Rücksicht geht vor: Grillen ist nicht immer erlaubt

In dicht besiedelten Wohngegenden kann es schnell zu Konflikten kommen, wenn Rauch, Geruch oder Lärm die Nachbarschaft stören. „Grundsätzlich ist das Grillen auf dem eigenen Balkon, der Terrasse oder im Garten erlaubt“, sagt IVD-Sprecher Stephen Paul. „Aber die persönliche Freiheit endet dort, wo die Rechte anderer beeinträchtigt werden.“

Zwar gibt es keine bundeseinheitlichen Grillvorschriften, doch nachbarschaftsrechtlich kann das Grillen problematisch werden, wenn es wiederholt zu Belästigungen kommt. In der Rechtsprechung gelten ein- bis zweimal monatliches Grillen mit vorheriger Ankündigung gegenüber den Nachbarn oft als zumutbar.

Auch nach § 22 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) sind erhebliche Belästigungen durch Rauch und Gerüche zu vermeiden. Wer regelmäßig grillt, sollte daher auf stark rauchende Holzkohlegrills verzichten oder auf Elektro- oder Gasgrills ausweichen. In einigen Städten gibt es zudem kommunale Verbote für das Grillen auf Balkonen. Vermieter können das Grillen in Hausordnungen oder im Mietvertrag ausdrücklich untersagen.

Regeln fürs Grillen in Wohnungseigentümergemeinschaften

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) gelten besondere Regeln. Laut Wohnungseigentumsgesetz darf jeder Eigentümer sein Sonder- und Gemeinschaftseigentum nur so nutzen, dass andere nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Auch das Grillen fällt unter dieses „maßvolle Nutzungsgebot“ (§ 14 WEG).

Die Eigentümerversammlung kann das Grillen mit Holzkohle auf Balkonen durch Beschluss untersagen oder offene Flammen generell verbieten. Elektrogrills dürfen in der Regel genutzt werden – solange sie andere nicht stören, wie es § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangt. Unwirksam sind dagegen Beschlüsse, die Grillen nur bei völliger Rauch- und Geruchsfreiheit erlauben – solche Vorgaben sind rechtlich zu unbestimmt. Auch eine uneingeschränkte Erlaubnis zum Grillen kann anfechtbar sein, wenn sie berechtigte Interessen anderer Eigentümer missachtet.

Besonders im Gemeinschaftsgarten oder auf Sondernutzungsflächen kommt es auf den Einzelfall an: Lage, Häufigkeit, Art des Grillens – und vor allem: ob konkrete Störungen vorliegen. In solchen Fällen können einzelne Eigentümer gemäß § 1004 BGB Unterlassung verlangen.

Brandschutz: Vorsicht auf dem Balkon

Gerade auf Balkonen birgt Grillen besondere Risiken. „Holzkohlegrills sind dort keine gute Idee“, warnt IVD-Sprecher Paul. „Sie entwickeln hohe Temperaturen und können gefährliche Funken schlagen.“ Auch der aufsteigende Rauch kann benachbarte Wohnungen beeinträchtigen oder gar Brandmelder auslösen. Gas- oder Elektrogrills sind auf Balkonen die deutlich sicherere Wahl.

Auch im Garten an die Sicherheit denken

Auch im Garten ist auf Sicherheitsvorkehrungen zu achten – vor allem während Trockenperioden. „Grillen im oder in der Nähe von Wäldern ist meist streng geregelt“, erklärt Paul. Oft gelten Mindestabstände von 50 bis 100 Metern zum Waldrand.

Darüber hinaus sollten Grillgeräte stets auf feuerfestem Untergrund stehen und nicht bei starkem Wind betrieben werden. Der Abstand zu brennbaren Materialien wie Gartenmöbeln, Holzfassaden oder Hecken sollte ausreichend groß sein. Auf flüssige Brandbeschleuniger sollte unbedingt verzichtet werden – geeignet sind stattdessen feste Grillanzünder. Der Grill darf nie unbeaufsichtigt bleiben, und nach dem Grillen ist darauf zu achten, dass Glut und Asche vollständig erloschen sind. Geeignete Löschmittel wie Sand, Feuerlöscher oder eine Löschdecke sollten stets griffbereit sein, um im Notfall schnell reagieren zu können.

Feste Grillanlagen: Was beim Bau zu beachten ist

Wer einen gemauerten Grill oder festen Grillkamin errichten möchte, sollte sich vorab über die baurechtlichen Vorschriften informieren. Solche Anlagen gelten häufig als bauliche Einrichtungen und unterliegen den Landesbauordnungen.

Entscheidend sind vor allem einzuhaltende Abstände zum Nachbargrundstück – meist zwei bis drei Meter – sowie eine mögliche Genehmigungspflicht, wenn bestimmte Höhen oder Größen überschritten werden. Auch der Brandschutz spielt eine Rolle: Feste Grills sollten immer ausreichend entfernt von brennbaren Objekten wie Holzzäunen oder Gartenhäusern platziert werden. Wer unsicher ist, sollte sich an das örtliche Bauamt wenden.

Ein durchschnittlicher Zwei-Personen-Haushalt in einer Wohnung mit zentraler Warmwasserbereitung verbraucht jährlich 1.900 Kilowattstunden (kWh) und bezahlt im Jahr 280 Euro mehr Stromkosten als ein vergleichbarer sparsamer Haushalt.

„Fast zwei Drittel unserer Nutzerinnen und Nutzer geben an, dass sie noch Strom sparen können – sie wissen nur nicht immer, wie“, sagt Tanja Loitz, Geschäftsführerin von co2online. „Der StromCheck hilft dabei und liefert schon nach wenigen Schritten eine Analyse des Stromverbrauchs – und passende Tipps, mit denen sie ihr Sparpotenzial voll ausschöpfen können.“ Drei besonders effektive Tipps können alle Haushalte umsetzen: die Beleuchtung auf LEDs umstellen, Elektro-Geräte vollständig ausschalten und beim Geräteneukauf auf hohe Energieeffizienz achten.

Stromverbrauch im Saarland, in Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen am höchsten

Der Blick auf die Bundesländer zeigt erhebliche Unterschiede beim Pro-Kopf-Stromverbrauch: Am sparsamsten sind Haushalte in Sachsen (1.075 kWh pro Jahr), Thüringen (1.115 kWh) und Mecklenburg-Vorpommern (1.125 kWh), wo jährlich nur rund 430 bis 450 Euro Stromkosten pro Person anfallen. Im Gegensatz dazu verbrauchen Haushalte im Saarland (1.365 kWh), in Rheinland-Pfalz (1.350 kWh) und Nordrhein-Westfalen (1.340 kWh) am meisten Strom – das entspricht Kosten von etwa 535 bis 545 Euro pro Person.

Große Unterschiede zwischen Durchschnittspreisen und Neukundentarifen

Preise für Haushaltsstrom sind in diesem Jahr wieder deutlich gesunken, nachdem sie im Herbst letzten Jahres ein Allzeithoch erreicht hatten. Ein durchschnittlicher 2-Personen-Haushalt, der in diesem Jahr einen neuen Stromvertrag abgeschlossen hat, zahlt fast 500 Euro weniger als jemand mit einem alten Vertrag.

Die Unterschiede zwischen dem bundesweiten Durchschnittspreis und Preisen in aktuellen Neukundentarifen haben damit große Auswirkungen auf die Stromkosten der Verbraucher. Ein Wechsel des Stromversorgers kann sich daher sehr positiv auf die nächste Stromrechnung auswirken.

Stromverbrauch stagniert

Der Stromverbrauch sank im Jahr 2024 nur geringfügig um 0,6 Prozent. Nachdem der Stromverbrauch während der Corona-Pandemie 2021 um 5,7 Prozent gestiegen war, sank er in den Folgejahren deutlich um insgesamt 13 Prozent. Dass der Stromverbrauch nun wieder stagniert, deutet auf einen wieder geringeren öffentlichen Fokus aufs Energiesparen hin.

Eigenen Stromverbrauch vergleichen & optimieren

Interessierte Verbraucher und Verbraucherinnen können ihren eigenen Stromverbrauch auf Stromspiegel.de mit dem Verbrauch von vergleichbaren Haushalten vergleichen. Sie finden dort außerdem Tipps zum Stromsparen, zu Fördermöglichkeiten, zahlreiche Informationen und Services.

Fristen und Mitwirkungsmöglichkeiten für Eigentümer

Die Einladung zur Eigentümerversammlung sollte mindestens drei Wochen vor dem Termin bei den Eigentümern eingehen. Bis zu diesem Zeitpunkt können noch eigene Themen für die Tagesordnung eingereicht werden – etwa zu baulichen Maßnahmen, Sonderumlagen oder Regelungen der Hausordnung. Anträge sollten schriftlich und frühzeitig gestellt werden – eine ausgearbeitete Formulierung ist nicht nötig. Auch kurzfristig eingereichte Themen können – je nach Umfang und Dringlichkeit – noch in der Versammlung behandelt werden.

Ebenso kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Tagesordnung ergänzen und die Eigentümer fristgerecht informieren.

Beschlussfassung und Mehrheiten

Zur Abstimmung stehen regelmäßig die Jahresabrechnung, der Wirtschaftsplan oder Maßnahmen zur Modernisierung. In der Regel reicht eine einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer, das heißt mehr Ja- als Nein-Stimmen, Enthaltungen zählen nicht. Für bestimmte bauliche Veränderungen ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich, das heißt mindestens 75 Prozent der anwesenden Eigentümer, die zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

Eine Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig – auch wenn nur ein Eigentümer anwesend ist oder durch Vollmacht vertreten wird.

Wichtige Unterlagen für fundierte Entscheidungen

Für eine effektive Entscheidungsfindung in der Versammlung sind je nach Tagesordnung folgende Unterlagen hilfreich: Jahresabrechnung, Wirtschaftspläne und Kontenübersichten sowie – bei baulichen Vorhaben – Planungsunterlagen, Kostenvoranschläge und Finanzierungsübersichten. Gegebenenfalls kommen Gutachten oder rechtliche Einschätzungen hinzu. Die Unterlagen müssen spätestens zur Versammlung vorliegen. Eine Vorabübersendung ist nicht verpflichtend, aber oft hilfreich.

„Wer gut informiert in die Versammlung geht, entscheidet sicherer und zielgerichteter“, so IVD-Vizepräsident Markus Jugan.

Online- und Hybridversammlungen: Mehr Flexibilität

Immer mehr Gemeinschaften nutzen digitale oder hybride Versammlungen. Die Eigentümerrechte müssen dabei denen einer Präsenzveranstaltung entsprechen. Der Zugangslink ist individualisiert, nur Berechtigte dürfen teilnehmen. Es muss also sichergestellt sein, dass ausschließlich die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer beziehungsweise deren wirksam Bevollmächtigte teilnehmen. Die Technik muss datenschutzkonform sein.

Warum zertifizierte Verwalter jetzt besonders wichtig sind

Die Anforderungen an die Verwaltung steigen. Zertifizierte Verwalter sorgen für eine rechtssichere, transparente Organisation – auch digital. Die Zertifizierung nach DIN SPEC 91462 und das Gleichstellungssiegel der DIAZert stehen für geprüfte Qualität.

„Zertifizierte Verwalter sichern den reibungslosen Ablauf – von der Einladung bis zur Moderation“, so Markus Jugan. „Eigentümer profitieren durch mehr Transparenz, Sicherheit und Werterhalt.

Gut vorbereitet in die Eigentümerversammlung

IVD-Vizepräsident Markus Jugan fasst zusammen: „Eigentümer sollten ihre Rechte kennen und aktiv nutzen. Wer gut vorbereitet ist und auf eine qualifizierte Verwaltung setzt, schafft die Basis für sachgerechte Entscheidungen – ob in Präsenz, hybrid oder online.“