Aktuelles

„Das derzeitige Marktumfeld bietet trotz leicht steigender Preise weiterhin ein sehr gutes Zeitfenster für Käufer”, sagt immowelt Geschäftsführer Dr. Robert Wagner. „Die Konkurrenz am Markt ist nicht annähernd so hoch wie während der Boomjahre und Verkäufer zeigen sich verhandlungsbereiter. Wer jetzt kauft, hat deutlich mehr Spielraum bei Preisgesprächen als noch vor einigen Jahren.“

Wohnungspreise legen in 12 der 15 größten Städten zu

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen verzeichneten in Deutschlands größten Städten überwiegend moderate Anstiege. Am deutlichsten verteuerte sich der Quadratmeter von Bestandswohnungen in Bremen (+4,1 Prozent auf 3.145 Euro) und Dresden (+3,1 Prozent auf 2.744 Euro). Beide Städte bleiben dank ihres vergleichsweise niedrigen Preisniveaus für Käufer attraktiv.

In den hochpreisigen Metropolen fielen die Preissteigerungen dagegen verhaltener aus. In München verteuerten sich Bestandswohnungen um 1,3 Prozent auf 8.235 Euro pro Quadratmeter, in Berlin um 1,6 Prozent auf 4.856 Euro. Beide Städte verzeichnen damit leicht höhere Wachstumsraten als im Vorquartal. In Hamburg (+1,2 Prozent auf 5.936 Euro) und Frankfurt (+1,8 Prozent auf 5.681 Euro) schwächte sich die Preisdynamik im Vergleich zum 1. Quartal dagegen ab.

Während die Wohnungspreise vielerorts zulegten, kam es in einigen Städten zu Rückgängen – ein Zeichen dafür, dass sich der Markt noch nicht flächendeckend stabilisiert hat. In Duisburg (-3,9 Prozent), Dortmund (-1,0 Prozent) und Stuttgart (-0,6 Prozent) gaben die Angebotspreise nach.

Einfamilienhäuser verteuern sich in 7 von 15 Städten

Die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern verlief im 2. Quartal insgesamt schwächer als bei Eigentumswohnungen: 7 von 15 Städten verzeichneten Steigerungen. Den stärksten Anstieg gab es in Duisburg (+2,7 Prozent auf 2.698 Euro), gefolgt von Bremen (+2,5 Prozent auf 2.760 Euro). In Berlin erhöhten sich die Angebotspreise von Bestandshäusern um 1,7 Prozent auf 4.532 Euro pro Quadratmeter, nachdem sie zu Jahresbeginn noch rückläufig waren. In anderen Städten tendierte der Markt dagegen seitwärts oder zeigte Rückgänge: Frankfurt drehte nach einem Plus im 1. Quartal ins Minus und verlor 2,1 Prozent auf 4.766 Euro. In München blieben die Hauspreise mit einem Minus von 0,1 Prozent auf 9.456 Euro praktisch stabil, nachdem es im 1. Quartal noch zu einem kräftigen Anstieg gekommen war.

Kreditvergabe steigt trotz schwierigem Zinsumfeld

Neben den Preisentwicklungen spielt auch das Finanzierungsumfeld eine zentrale Rolle für Immobilienkäufer. Die Bauzinsen verzeichneten in diesem Jahr wieder einen Aufwärtstrend und haben sich zuletzt zwischen 3,5 und 3,6 Prozent eingependelt. Trotz dieser Bedingungen zeigt sich der Markt bislang erstaunlich robust: Die Kreditvergabe zieht seit 2024 wieder an und wächst derzeit mit einer ähnlichen Rate wie im Vorjahr. Sollte dieser Trend anhalten, könnte das Volumen innerhalb der nächsten sechs Monate wieder das Vorkrisenniveau von 2021 erreichen. Viele Interessenten haben sich offenbar auf das neue Finanzierungsumfeld eingestellt oder bringen ausreichend Eigenkapital mit. Hinzu kommt, dass die tatsächlich von Käufern gezahlten Preise oft niedriger sind als die Angebotspreise. In der Folge belebt sich der Immobilienmarkt zunehmend.

Wann ist Lärm erlaubt und wann wird es zu viel? Während manche Bewohner ihre Ruhe schätzen, feiern andere gerne. Auch Kindergeschrei und Hundegebell kann so manche Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder Nachbarschaft entzweien. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum rät: Bei Konflikten sollten Eigentümer immer zuerst das Gespräch mit dem Störer suchen und versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. „Ein dauerhaft harmonisches Miteinander ist wichtiger als sich kurzfristig durchzusetzen“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin von WiE.

Gesetzliche Ruhezeiten

Grundsätzlich gilt: Die Ruhezeiten legen die Bundesländer in den Landesimmissionsschutzgesetzen fest – üblich ist eine generelle Nachtruhe werktags von 22 bis 6 Uhr. Manche Kommunen legen zudem eine konkrete Mittagsruhe fest. In Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es häufig eine Hausordnung, die die Ruhezeiten regelt. Die Hausordnung kann von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, und auch strengere Vorgaben machen. Die WEG-Verwaltung ist dafür verantwortlich, die Hausordnung durchzusetzen. In den Ruhezeiten muss auf laute Geräusche, zum Beispiel durch Bohren oder Rasenmähen, verzichtet werden. Gespräche, Fernsehen und Musik in Zimmerlautstärke sind hingegen erlaubt.

Motorbetriebene Gartengeräte

Ist in der Hausordnung nichts anderes geregelt, gilt: Motorgetriebene Geräte wie Rasenmäher oder Heckenschere dürfen nur werktags zwischen 7 und 20 Uhr genutzt werden. Das legt die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung fest. Für besonders laute Geräte wie Laubbläser und Graskantenschneider gelten sogar noch strengere Vorschriften: Diese dürfen nur werktags zwischen 9 und 13 Uhr und zwischen 15 und 17 Uhr eingesetzt werden.

Hundegebell und laute Laufbänder

Auch Hundegebell ist immer wieder Streitpunkt unter Nachbarn. Gelegentliches Bellen zählt nicht als relevante Ruhestörung, übermäßiges oder anhaltendes Bellen – vor allem während der Ruhezeiten – kann allerdings ein Bußgeld nach sich ziehen. Da nicht jedem Tier das übermäßige Bellen abgewöhnt werden kann, kommen bauliche Dämmmaßnahmen als Alternative in Betracht.

Auch Heimsport kann in Mehrfamilienhäusern störend sein. Yoga auf der Bodenmatte ist sicherlich unproblematisch – anders sieht es beispielsweise bei Steppern aus. Manche Laufbänder bringen es sogar auf 75 Dezibel, was einer Waschmaschine im Schleudergang entspricht. Hier ist auf die Trittschallisolierung zu achten, gegebenenfalls ist eine spezielle Bodenmatte oder Teppich auszulegen. Übrigens: Auch das „Schäferstündchen“ der Nachbarn hat seine Grenzen. Laute Geräusche im Rahmen des Geschlechtsverkehrs sowie laute „Yippie“-Rufe müssen Nachbarn auch tagsüber nicht hinnehmen (AG Warendorf, Urteil vom 19.08.1997, Az. 5 C 414/97).

Kinderlärm muss nicht grenzenlos hingenommen werden

Bewohner mit Kindern und ohne Kinder haben oft unterschiedliche Interessen. Grundsätzlich gilt: Wenn Kinder spielen und toben, müssen andere Bewohner tolerant sein, allerdings nicht grenzenlos (BGH Beschluss vom 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16). Erfasst ist altersgerecht übliches kindliches Verhalten: Von kleinen Kindern kann keine Einhaltung der üblichen Ruhezeiten verlangt werden, bei älteren Kindern sieht es anders aus. Hier sind auch Eltern in der Pflicht: Während typischer Kinderlärm wie Schreien, Lachen und Toben beim Spielen, nächtliches Baby- und Kleinkindergeschrei oder gelegentliches Kindergetrampel nicht zu beanstanden ist, muss es beispielsweise nicht akzeptiert werden, wenn ein Kind über längere Zeit einen Ball gegen die Wand wirft.

Kein Musizierverbot, aber zulässige zeitliche Beschränkungen

Was beim Musizieren in den eigenen vier Wänden erlaubt ist, kommt auf den Einzelfall an – betrachtet werden unter anderem die Örtlichkeiten, die Art des Spielens sowie die Art der Geräuscheinwirkung. Als Leitlinie gilt laut BGH-Rechtsprechung: Zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen sind angemessen – unabhängig davon, ob es sich um einen Berufsmusiker oder einen Hobbymusiker handelt. Wichtig: Die üblichen Ruhezeiten in der Mittags- und Nachtzeit müssen stets eingehalten werden. Ein generelles Musizierverbot in einer Mietwohnung ist unwirksam (BGH, Urteil vom 26.10.2018, Az. V ZR 143/17).

Wie sich Eigentümer und Mieter wehren können

Wenn ein Störer trotz freundlicher Ansprache uneinsichtig ist und Lärmbelästigungen anhalten, haben Nachbarn folgende Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren:

• Das Ordnungsamt benachrichtigen: Eine Lärmbelästigung kann mit einer Geldbuße von bis zu 5.000 Euro geahndet werden (§ 117 OWiG).
• Auf zivilrechtlichem Weg eine Unterlassung verlangen, auf Basis des § 1004 BGB: Manchmal reicht ein Schreiben einer Anwaltskanzlei aus und es kommt gar nicht erst zum Gerichtsverfahren.

Vermietende Eigentümer sind übrigens auch dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass eine Lärmbelästigung zulasten ihrer Mieter abgestellt wird  – Mieter können andernfalls sogar die Miete mindern (§ 536 BGB).

Lärmprotokoll anfertigen

„Grundsätzlich ist es hilfreich, zunächst über einen gewissen Zeitraum hinweg ein Lärmprotokoll anzufertigen, um die behauptete Störung auch nachweisen zu können“, rät Dr. Sandra von Möller. Denn Voraussetzung für eine Lärmbelästigung ist unter anderem, dass die Geräusche wiederholt auftreten.

Welche Maßnahmen sind sinnvoll – und wo ansetzen?

Der sommerliche Wärmeschutz beginnt bei der Fassade, reicht über Fenster und Rollläden bis hin zu Dachbegrünungen oder Sonnenschutzverglasungen. Besonders wirksam sind außenliegende Verschattungen wie Markisen, Raffstores oder Fensterläden. Auch helle Fassadenfarben und Dachbeschichtungen können helfen, Aufheizung zu verringern. Für Flachdächer sind Dachbegrünungen nicht nur klimatisch sinnvoll, sondern erhöhen auch die Lebensdauer der Bausubstanz. Ergänzend kann eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung die Luftqualität verbessern – auch in Hitzezeiten.

Empfehlungen für Eigentümergemeinschaften und Vermieter

Eigentümergemeinschaften sollten sich proaktiv mit baulichen Maßnahmen zum Hitzeschutz befassen. Der IVD weist darauf hin, dass für solche Maßnahmen zahlreiche staatliche Förderprogramme zur Verfügung stehen.

Außenliegende Sonnenschutzsysteme – inklusive intelligenter Steuerung – sind beispielsweise über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) förderfähig. Im Rahmen der BAFA-Einzelmaßnahmen (BEG EM) werden 15 Prozent der förderfähigen Kosten bis maximal 30.000 Euro pro Jahr und Wohneinheit bezuschusst. Bei Einbindung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) kann sich der Zuschuss sogar auf bis zu 20 Prozent erhöhen, was Förderbeträge von bis zu 12.000 Euro ermöglicht.

Darüber hinaus bietet die KfW mit den Programmen 358/359 zinsvergünstigte Ergänzungskredite bis 120.000 Euro je Wohneinheit, insbesondere für selbstnutzende Eigentümer mit einem Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 90.000 Euro. Wer umfassender saniert und dabei ein KfW-Effizienzhaus-Niveau erreicht, kann über das Programm 261 Kredite bis zu 150.000 Euro je Einheit sowie Tilgungszuschüsse von bis zu 20 Prozent erhalten.

Förderfähig sind neben Sonnenschutzmaßnahmen auch Maßnahmen zur Dachbegrünung, Dämmung, zum Austausch von Fenstern, zur Installation energieeffizienter Lüftungsanlagen sowie Leistungen der Energieberatung und Baubegleitung. Alternativ zu den Programmen kann auch der steuerliche Sanierungsbonus in Anspruch genommen werden – mit bis zu 20 Prozent steuerlicher Absetzbarkeit der Sanierungskosten.

Wertsteigerung statt Kostenfaktor

Richtig geplant und ausgeführt, ist Hitzeschutz nicht nur ein Beitrag zur Wohnqualität, sondern auch ein Faktor für die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie. „Immobilien, die auch bei 35 Grad im Schatten komfortabel bewohnbar sind, werden künftig stärker nachgefragt – das wird sich auch im Preis widerspiegeln“, fasst IVD-Sprecher Stephen Paul zusammen.

Wirtschaftlich trotz hoher Anfangskosten

Beispielrechnungen von co2online zeigen: Selbst größere Anlagen mit Batteriespeicher amortisieren sich in vielen Fällen innerhalb von rund 15 Jahren und bringen über 20 Jahre hinweg deutliche finanzielle Vorteile.

• Unabhängig & zukunftssicher: Eine 12 kWp-Anlage mit Speicher spart in 20 Jahren 6.800 Euro – und macht gleichzeitig unabhängiger vom Strommarkt.
• Kompakt & kostenorientiert: Eine kleinere 4,5 kWp-Anlage bringt sogar 8.000 Euro Gewinn – bei geringeren Investitionskosten.
• Haus mit hohem Verbrauch: Bei hohem Stromverbrauch, z.B. durch eine Wärmepumpe, rechnet sich die Anlage mit Speicher besonders – mit einem Kostenvorteil von über 26.000 Euro in 20 Jahren.

Gut informiert entscheiden – mit Check, Beratung und Austausch

Für die Wirtschaftlichkeit ist es entscheidend, die Anlagen- und Speichergröße an die persönlichen Bedarfe und individuellen Voraussetzungen anzupassen.

Mit dem kostenlosen PhotovoltaikCheck von co2online können Eigentümer selbst prüfen, ob sich eine Photovoltaikanlage lohnt – und welche Anlagengröße für sie sinnvoll ist. Interaktive Hilfestellungen ermöglichen eine Berechnung, auch wenn nicht alle Infos direkt zur Hand sind. Hauseigentümer erhalten eine realistische Prognose zur Wirtschaftlichkeit und den langfristigen Kosten und Einsparungen der PV-Anlage sowie Infos zu Zuschüssen und Förderungen.

Für eine fundierte Entscheidung ist zusätzliche Unterstützung sinnvoll: etwa durch erfahrene Handwerksbetriebe, eine unabhängige Energieberatung, gerade bei Kombination mit Wärmepumpe, oder durch den Austausch mit anderen Anlagenbesitzern in der Nachbarschaft oder online in der Hauseigentümer-Community VierWende.

Auch für Mieter: Wirtschaftlichkeit von Balkonkraftwerken prüfen

Wer keine Dachfläche zur Verfügung hat oder sich (noch) nicht für eine große PV-Anlage entscheiden möchte, kann mit einem Balkonkraftwerk starten. Der PhotovoltaikCheck von co2online berechnet die Wirtschaftlichkeit solcher steckerfertigen Anlagen. Damit ist das Tool auch für Mieter hilfreich.

Hintergrund zur Methodik

Die Berechnungen beruhen auf optimalen Bedingungen für eine PV-Anlage auf einem durchschnittlichen Einfamilienhaus – mit realistischem Verbrauchsprofil und aktuellen Handwerks- und Strompreisen sowie prognostizierten Strompreisentwicklungen. Die Ergebnisse basieren auf Prognosen mit angenommenen Entwicklungen – tatsächliche Kosten und Erträge können davon abweichen.

Wie die Betrugsmasche funktioniert

Dr. Christian Osthus, IVD-Geschäftsführer sowie Syndikusrechtsanwalt: „Die Täter geben sich häufig als Vertreter seriöser Immobilienunternehmen aus und nutzen deren Namen, um Vertrauen zu erwecken. Sie schalten vermeintlich attraktive Wohnungsanzeigen auf bekannten Immobilienportalen, die nach kurzer Zeit wieder gelöscht werden. Interessenten werden dann aufgefordert, vor einer Wohnungsbesichtigung Kautionen oder Mieten zu überweisen, oft mit der Begründung, die Immobilie sei stark nachgefragt. Diese Zahlungen landen direkt bei den Betrügern.“

Unser Appell an Wohnungssuchende:

• Keine Zahlungen vor Vertragsabschluss: Gehen Sie niemals auf Forderungen ein, Kautionen oder Mieten vor Unterzeichnung eines Mietvertrages zu überweisen.
• Vorsicht bei Auslandsbezug: Seien Sie skeptisch, wenn die Kontaktaufnahme aus dem Ausland erfolgt oder wenn ungewöhnliche Zahlungsweisen verlangt werden.
• Seriosität überprüfen: Lassen Sie sich nicht von vermeintlich bekannten Unternehmensnamen täuschen. Recherchieren Sie gründlich und hinterfragen Sie Angebote, die zu gut erscheinen, um wahr zu sein. Kontaktieren Sie das Unternehmen unter der auf der Webseite aufgeführten Telefonnummer.

Immobilienportale in der Verantwortung

Der IVD fordert von Immobilienportalen verstärkte Maßnahmen, um betrügerische Anzeigen zu erkennen und ihre Nutzer aktiv zu informieren. „Es bedarf einer besseren Überprüfung von Anbietern und schnellen Reaktionen auf gemeldete Verdachtsfälle, um potenzielle Schäden zu verhindern“, appelliert Osthus.

Weitere Betrugsmasche mit Airbnb-Wohnungen

Immer wieder passiert es, dass Kriminelle Wohnungen mieten – z. B. über das Portal Airbnb – und diese dann als Mietwohnung inserieren. Gutgläubige Mietinteressenten kommen zur Besichtigung, unterschreiben einen ungültigen Mietvertrag und bezahlen die Kaution an Betrüger, die in der Regel nicht mehr auffindbar sind.

Geben sich die Kriminellen als Makler aus, sollten sich Interessenten zunächst über das Maklerbüro informieren: Gibt es Referenzen? Ist telefonisch oder sogar vor Ort jemand erreichbar. Auch hier gilt: Ist das Angebot zu gut, um wahr zu sein, ist es vermutlich kein Angebot, sondern ein Betrug.

Energieverbrauch muss transparenter werden

Mittel den gestiegenen Kosten entgegenzuwirken, fehlen vielfach: Ein Großteil der Mieterinnen und Mieter sind noch immer schlecht über ihren Energieverbrauch und dessen Kosten informiert. Laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage von YouGov im Auftrag von ista, erhalten 72 Prozent keine monatliche Verbrauchsübersicht, 67 Prozent wissen nicht, dass sie bei entsprechender Messtechnik einen gesetzlichen Anspruch darauf haben. Dabei würden 51 Prozent der Befragten sparsamer heizen, wenn sie nicht nur monatliche, sondern sogar tagesaktuelle Verbrauchsinformationen hätten.

„Viele Menschen haben fälschlicherweise den Eindruck, dass sich die Lage an den Energiemärkten entspannt hat. Dieser Eindruck trügt, wie die Analyse unsere Daten zeigt. Transparente, bessere und aktuellere Informationen zum Verbrauch und zu den Kosten sind wichtiger denn je“, so ista CEO Hagen Lessing. „Verbraucher müssen wissen, wie sich ihr Heizverhalten auf die Kosten auswirkt – und das möglichst aktuell, am besten jeden Tag. Nur dann können sie bewusst entscheiden, ob und wie sie Energie sparen. Die neue Bundesregierung sollte zügig die notwendigen rechtlichen Schritte einleiten, um den Mieterinnen und Mietern in Deutschland dieses wichtige Werkzeug zur Verfügung zu stellen.“

Preisbremsen sind ausgelaufen

So viel zahlen Mieterinnen und Mieter für die Heizkosten 2024 in einer 70qm Wohnung:

• Fernwärme: 1.055 Euro für Heizung und Warmwasser – ein Anstieg um 27 % gegenüber 2023, im Vergleich zum Vorkrisenjahr 2021 rund 311 Euro mehr
• Öl: 892 Euro – 12 % weniger als im Vorjahr, aber immer noch deutlich über dem Niveau von 2021 (plus 305 Euro)
• Gas: 864 Euro – leichter Anstieg gegenüber 2023 (+ 7 %), aber rund 278 Euro mehr als noch 2021

Hintergrund sind die unterschiedlichen Entwicklungen bei den Brennstoffkosten, da die Preisniveaus erst mit erheblichen Zeitversatz bei den Verbrauchern ankommen: Die Energiepreisbremsen für Gas und Fernwärme sind Ende 2023 und die Mehrwertsteuerabsenkung Ende März 2024 ausgelaufen. Seit April 2024 gilt wieder der reguläre Preis und der volle Steuersatz von 19 Prozent. Für das Jahr 2024 ist bei Fernwärme die starke Steigerung zu spüren, da die Energiepreisbremse Fernwärme sogar zu günstigeren Preisen als vor der Krise geführt hatte. Hinzu kommt, dass bei der Zusammensetzung der Fernwärmepreise vieler Fernwärmenetze eine Kombination aus verschiedenen Energiequellen genutzt wird. Veränderungen bei den jeweiligen Energiekosten kommen mit Zeitversatz an, da die Verträge häufig langfristig abgeschlossen werden und Preissenkungen nur verzögert weitergegeben werden. Für Heizöl galt durchgehend der reguläre Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent. Da Heizöl in der Regel nur einmal jährlich bestellt wird, hängen die tatsächlichen Kosten stark vom jeweiligen Kaufzeitpunkt ab. Zudem orientieren sich die Heizölpreise stärker an den internationalen Rohölmärkten als an saisonalen Schwankungen.