Aktuelles

Welche Maßnahmen sind sinnvoll – und wo ansetzen?

Der sommerliche Wärmeschutz beginnt bei der Fassade, reicht über Fenster und Rollläden bis hin zu Dachbegrünungen oder Sonnenschutzverglasungen. Besonders wirksam sind außenliegende Verschattungen wie Markisen, Raffstores oder Fensterläden. Auch helle Fassadenfarben und Dachbeschichtungen können helfen, Aufheizung zu verringern. Für Flachdächer sind Dachbegrünungen nicht nur klimatisch sinnvoll, sondern erhöhen auch die Lebensdauer der Bausubstanz. Ergänzend kann eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung die Luftqualität verbessern – auch in Hitzezeiten.

Empfehlungen für Eigentümergemeinschaften und Vermieter

Eigentümergemeinschaften sollten sich proaktiv mit baulichen Maßnahmen zum Hitzeschutz befassen. Der IVD weist darauf hin, dass für solche Maßnahmen zahlreiche staatliche Förderprogramme zur Verfügung stehen.

Außenliegende Sonnenschutzsysteme – inklusive intelligenter Steuerung – sind beispielsweise über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) förderfähig. Im Rahmen der BAFA-Einzelmaßnahmen (BEG EM) werden 15 Prozent der förderfähigen Kosten bis maximal 30.000 Euro pro Jahr und Wohneinheit bezuschusst. Bei Einbindung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) kann sich der Zuschuss sogar auf bis zu 20 Prozent erhöhen, was Förderbeträge von bis zu 12.000 Euro ermöglicht.

Darüber hinaus bietet die KfW mit den Programmen 358/359 zinsvergünstigte Ergänzungskredite bis 120.000 Euro je Wohneinheit, insbesondere für selbstnutzende Eigentümer mit einem Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 90.000 Euro. Wer umfassender saniert und dabei ein KfW-Effizienzhaus-Niveau erreicht, kann über das Programm 261 Kredite bis zu 150.000 Euro je Einheit sowie Tilgungszuschüsse von bis zu 20 Prozent erhalten.

Förderfähig sind neben Sonnenschutzmaßnahmen auch Maßnahmen zur Dachbegrünung, Dämmung, zum Austausch von Fenstern, zur Installation energieeffizienter Lüftungsanlagen sowie Leistungen der Energieberatung und Baubegleitung. Alternativ zu den Programmen kann auch der steuerliche Sanierungsbonus in Anspruch genommen werden – mit bis zu 20 Prozent steuerlicher Absetzbarkeit der Sanierungskosten.

Wertsteigerung statt Kostenfaktor

Richtig geplant und ausgeführt, ist Hitzeschutz nicht nur ein Beitrag zur Wohnqualität, sondern auch ein Faktor für die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie. „Immobilien, die auch bei 35 Grad im Schatten komfortabel bewohnbar sind, werden künftig stärker nachgefragt – das wird sich auch im Preis widerspiegeln“, fasst IVD-Sprecher Stephen Paul zusammen.

Wirtschaftlich trotz hoher Anfangskosten

Beispielrechnungen von co2online zeigen: Selbst größere Anlagen mit Batteriespeicher amortisieren sich in vielen Fällen innerhalb von rund 15 Jahren und bringen über 20 Jahre hinweg deutliche finanzielle Vorteile.

• Unabhängig & zukunftssicher: Eine 12 kWp-Anlage mit Speicher spart in 20 Jahren 6.800 Euro – und macht gleichzeitig unabhängiger vom Strommarkt.
• Kompakt & kostenorientiert: Eine kleinere 4,5 kWp-Anlage bringt sogar 8.000 Euro Gewinn – bei geringeren Investitionskosten.
• Haus mit hohem Verbrauch: Bei hohem Stromverbrauch, z.B. durch eine Wärmepumpe, rechnet sich die Anlage mit Speicher besonders – mit einem Kostenvorteil von über 26.000 Euro in 20 Jahren.

Gut informiert entscheiden – mit Check, Beratung und Austausch

Für die Wirtschaftlichkeit ist es entscheidend, die Anlagen- und Speichergröße an die persönlichen Bedarfe und individuellen Voraussetzungen anzupassen.

Mit dem kostenlosen PhotovoltaikCheck von co2online können Eigentümer selbst prüfen, ob sich eine Photovoltaikanlage lohnt – und welche Anlagengröße für sie sinnvoll ist. Interaktive Hilfestellungen ermöglichen eine Berechnung, auch wenn nicht alle Infos direkt zur Hand sind. Hauseigentümer erhalten eine realistische Prognose zur Wirtschaftlichkeit und den langfristigen Kosten und Einsparungen der PV-Anlage sowie Infos zu Zuschüssen und Förderungen.

Für eine fundierte Entscheidung ist zusätzliche Unterstützung sinnvoll: etwa durch erfahrene Handwerksbetriebe, eine unabhängige Energieberatung, gerade bei Kombination mit Wärmepumpe, oder durch den Austausch mit anderen Anlagenbesitzern in der Nachbarschaft oder online in der Hauseigentümer-Community VierWende.

Auch für Mieter: Wirtschaftlichkeit von Balkonkraftwerken prüfen

Wer keine Dachfläche zur Verfügung hat oder sich (noch) nicht für eine große PV-Anlage entscheiden möchte, kann mit einem Balkonkraftwerk starten. Der PhotovoltaikCheck von co2online berechnet die Wirtschaftlichkeit solcher steckerfertigen Anlagen. Damit ist das Tool auch für Mieter hilfreich.

Hintergrund zur Methodik

Die Berechnungen beruhen auf optimalen Bedingungen für eine PV-Anlage auf einem durchschnittlichen Einfamilienhaus – mit realistischem Verbrauchsprofil und aktuellen Handwerks- und Strompreisen sowie prognostizierten Strompreisentwicklungen. Die Ergebnisse basieren auf Prognosen mit angenommenen Entwicklungen – tatsächliche Kosten und Erträge können davon abweichen.

Wie die Betrugsmasche funktioniert

Dr. Christian Osthus, IVD-Geschäftsführer sowie Syndikusrechtsanwalt: „Die Täter geben sich häufig als Vertreter seriöser Immobilienunternehmen aus und nutzen deren Namen, um Vertrauen zu erwecken. Sie schalten vermeintlich attraktive Wohnungsanzeigen auf bekannten Immobilienportalen, die nach kurzer Zeit wieder gelöscht werden. Interessenten werden dann aufgefordert, vor einer Wohnungsbesichtigung Kautionen oder Mieten zu überweisen, oft mit der Begründung, die Immobilie sei stark nachgefragt. Diese Zahlungen landen direkt bei den Betrügern.“

Unser Appell an Wohnungssuchende:

• Keine Zahlungen vor Vertragsabschluss: Gehen Sie niemals auf Forderungen ein, Kautionen oder Mieten vor Unterzeichnung eines Mietvertrages zu überweisen.
• Vorsicht bei Auslandsbezug: Seien Sie skeptisch, wenn die Kontaktaufnahme aus dem Ausland erfolgt oder wenn ungewöhnliche Zahlungsweisen verlangt werden.
• Seriosität überprüfen: Lassen Sie sich nicht von vermeintlich bekannten Unternehmensnamen täuschen. Recherchieren Sie gründlich und hinterfragen Sie Angebote, die zu gut erscheinen, um wahr zu sein. Kontaktieren Sie das Unternehmen unter der auf der Webseite aufgeführten Telefonnummer.

Immobilienportale in der Verantwortung

Der IVD fordert von Immobilienportalen verstärkte Maßnahmen, um betrügerische Anzeigen zu erkennen und ihre Nutzer aktiv zu informieren. „Es bedarf einer besseren Überprüfung von Anbietern und schnellen Reaktionen auf gemeldete Verdachtsfälle, um potenzielle Schäden zu verhindern“, appelliert Osthus.

Weitere Betrugsmasche mit Airbnb-Wohnungen

Immer wieder passiert es, dass Kriminelle Wohnungen mieten – z. B. über das Portal Airbnb – und diese dann als Mietwohnung inserieren. Gutgläubige Mietinteressenten kommen zur Besichtigung, unterschreiben einen ungültigen Mietvertrag und bezahlen die Kaution an Betrüger, die in der Regel nicht mehr auffindbar sind.

Geben sich die Kriminellen als Makler aus, sollten sich Interessenten zunächst über das Maklerbüro informieren: Gibt es Referenzen? Ist telefonisch oder sogar vor Ort jemand erreichbar. Auch hier gilt: Ist das Angebot zu gut, um wahr zu sein, ist es vermutlich kein Angebot, sondern ein Betrug.

Energieverbrauch muss transparenter werden

Mittel den gestiegenen Kosten entgegenzuwirken, fehlen vielfach: Ein Großteil der Mieterinnen und Mieter sind noch immer schlecht über ihren Energieverbrauch und dessen Kosten informiert. Laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage von YouGov im Auftrag von ista, erhalten 72 Prozent keine monatliche Verbrauchsübersicht, 67 Prozent wissen nicht, dass sie bei entsprechender Messtechnik einen gesetzlichen Anspruch darauf haben. Dabei würden 51 Prozent der Befragten sparsamer heizen, wenn sie nicht nur monatliche, sondern sogar tagesaktuelle Verbrauchsinformationen hätten.

„Viele Menschen haben fälschlicherweise den Eindruck, dass sich die Lage an den Energiemärkten entspannt hat. Dieser Eindruck trügt, wie die Analyse unsere Daten zeigt. Transparente, bessere und aktuellere Informationen zum Verbrauch und zu den Kosten sind wichtiger denn je“, so ista CEO Hagen Lessing. „Verbraucher müssen wissen, wie sich ihr Heizverhalten auf die Kosten auswirkt – und das möglichst aktuell, am besten jeden Tag. Nur dann können sie bewusst entscheiden, ob und wie sie Energie sparen. Die neue Bundesregierung sollte zügig die notwendigen rechtlichen Schritte einleiten, um den Mieterinnen und Mietern in Deutschland dieses wichtige Werkzeug zur Verfügung zu stellen.“

Preisbremsen sind ausgelaufen

So viel zahlen Mieterinnen und Mieter für die Heizkosten 2024 in einer 70qm Wohnung:

• Fernwärme: 1.055 Euro für Heizung und Warmwasser – ein Anstieg um 27 % gegenüber 2023, im Vergleich zum Vorkrisenjahr 2021 rund 311 Euro mehr
• Öl: 892 Euro – 12 % weniger als im Vorjahr, aber immer noch deutlich über dem Niveau von 2021 (plus 305 Euro)
• Gas: 864 Euro – leichter Anstieg gegenüber 2023 (+ 7 %), aber rund 278 Euro mehr als noch 2021

Hintergrund sind die unterschiedlichen Entwicklungen bei den Brennstoffkosten, da die Preisniveaus erst mit erheblichen Zeitversatz bei den Verbrauchern ankommen: Die Energiepreisbremsen für Gas und Fernwärme sind Ende 2023 und die Mehrwertsteuerabsenkung Ende März 2024 ausgelaufen. Seit April 2024 gilt wieder der reguläre Preis und der volle Steuersatz von 19 Prozent. Für das Jahr 2024 ist bei Fernwärme die starke Steigerung zu spüren, da die Energiepreisbremse Fernwärme sogar zu günstigeren Preisen als vor der Krise geführt hatte. Hinzu kommt, dass bei der Zusammensetzung der Fernwärmepreise vieler Fernwärmenetze eine Kombination aus verschiedenen Energiequellen genutzt wird. Veränderungen bei den jeweiligen Energiekosten kommen mit Zeitversatz an, da die Verträge häufig langfristig abgeschlossen werden und Preissenkungen nur verzögert weitergegeben werden. Für Heizöl galt durchgehend der reguläre Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent. Da Heizöl in der Regel nur einmal jährlich bestellt wird, hängen die tatsächlichen Kosten stark vom jeweiligen Kaufzeitpunkt ab. Zudem orientieren sich die Heizölpreise stärker an den internationalen Rohölmärkten als an saisonalen Schwankungen.

Verwaltungen sind gesetzlich dazu verpflichtet, den Wohnungseigentümern jährlich eine Jahresabrechnung, einen Wirtschaftsplan und einen Vermögensbericht über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vorzulegen. Mit der Jahresabrechnung sollen alle Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft Auskunft über die Verwendung der eingenommenen Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhalten.

Wenn in der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag einer WEG nichts anderes festgelegt ist, muss die Verwaltung die Jahresabrechnung in der Regel bis spätestens zum 30.06. des Folgejahres vorlegen, so die einschlägige Rechtsprechung.

Bevor die Jahresabrechnung aber in der Eigentümerversammlung zum Diskussionsgegenstand wird, sollte zunächst der Verwaltungsbeirat der WEG die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht prüfen – diese Pflicht ist im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben. „Aber auch die einzelnen Wohnungseigentümer selbst sollten aktiv werden und ihre Einzelabrechnung überprüfen“, empfiehlt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE).

Prüfung der Jahresabrechnung durch den Beirat: Belege, Rechnungen, Kontoauszüge, Rücklagen

Der Verwaltungsbeirat sollte einen Prüfbericht in Textform erstellen und diesen den Wohnungseigentümern möglichst vor der Eigentümerversammlung zukommen lassen. In dem Bericht sollten nicht nur die Ergebnisse der Prüfung enthalten sein, sondern auch eine Empfehlung zum weiteren Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beschlussfassung.

Folgende Punkte sind bei der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat besonders wichtig:

1. Belege: Eine kaufmännische Grundregel ist, dass für jede Zahlung ein Beleg vorhanden sein muss.
2. Originale: Rechnungen, Bankkontenauszüge und weitere Unterlagen sollten immer als Original vorhanden sein – und auch als solche bei der Prüfung dem Verwaltungsbeirat vorgelegt werden.
3. Bankkontostände: Ein schneller Test ist, ob die in der Gesamtabrechnung aufgeführten Einnahmen und Ausgaben tatsächlich mit dem realen Kontostand zum Jahresende übereinstimmen, ist leicht durchzuführen. Dazu werden von der Summe der Anfangsbestände der Bankkonten am 1.1. alle Einnahmen hinzugerechnet und alle Ausgaben abgezogen. Stimmt das Ergebnis mit der Summe der Bankkontostände am Ende des Jahres überein, dann stimmt die Rechnung. Geht die Rechnung nicht auf, dann muss die Verwaltung erklären, woran das liegt.
4. Rücklagen: Der Verwaltungsbeirat sollte unbedingt prüfen, wie hoch die Rücklagen, insbesondere die Erhaltungsrücklage für Modernisierungen und Sanierungen, der WEG sind und wie diese angelegt ist. Diese Information muss im Vermögensbericht, der gesetzlich vorgeschrieben ist, enthalten sein. Auch die Entwicklung der Erhaltungsrücklage sollte darin dargestellt sein.
5. Hausgeldrückstände: Ein besonderes Augenmerk sollte der Beirat darauf legen, ob Hausgeldrückstände – falls vorhanden – im Vermögensbericht aufgeführt sind, inklusive Verzugszinsen.

Wohnungseigentümer: Vor allem Kostenverteilungsschlüssel und Heizkosten prüfen

In den Einzelabrechnungen werden die zu verteilenden Kosten und Erträge des Wirtschaftsjahres den einzelnen Wohnungen zugeordnet. Ihre Einzelabrechnung müssen die einzelnen Eigentümer selbst überprüfen, zum Beispiel ob die richtigen Kostenverteilungsschlüssel angewendet wurden und ob die Vorgaben zur Abrechnung der Heizkosten korrekt umgesetzt wurden.

Dennoch ist es empfehlenswert, dass die Eigentümer auch die Gesamtabrechnung unter die Lupe nehmen, denn Fehler in der Gesamtabrechnung wirken sich in der Regel auch auf die Einzelabrechnungen aus.

Fehler möglichst noch vor der Eigentümerversammlung korrigieren lassen

Wenn Eigentümer Fehler in der Jahresabrechnung feststellen, sollten sie versuchen, diese noch vor der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung korrigieren zu lassen, um so eine Anfechtung des Beschlusses vor Gericht zu vermeiden.

Hierfür ist es sinnvoll, Fehler erst einmal mit dem Verwaltungsbeirat abzuklären und diese dann möglichst frühzeitig vor der Eigentümerversammlung der Verwaltung mitzuteilen und eine Korrektur zu verlangen. Dann besteht die Chance, dass die Verwaltung noch vor dem Versammlungstermin korrigierte Abrechnungen erstellen und verteilen kann und dass dann über diese beschlossen wird.

Beschluss in der Eigentümerversammlung über die Abrechnungsspitze

Die Wohnungseigentümer beschließen seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 nicht mehr über die Jahresabrechnung als Ganzes, sondern nur noch über die Abrechnungsspitze der Wohnungseigentümergemeinschaft, also über die Summe der Abrechnungsspitzen der einzelnen Wohnungen. Dabei handelt es sich jeweils um die Differenz zwischen den Hausgeld-Vorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan und den tatsächlich in der Wirtschaftsperiode entstandenen Kosten – im Ergebnis entweder eine Nachzahlung oder eine Erstattung.

Anfechtung des Beschlusses

Angefochten werden kann seit der WEG-Reform nur noch der Beschluss über die Abrechnungsspitze, nicht mehr die Jahresabrechnung als Ganzes. Der BGH hat kürzlich klargestellt, dass auch Teile der Jahresabrechnung angefochten werden können (Urteil vom 11.4.2025, Az, V ZR 96/24).

Rücksicht geht vor: Grillen ist nicht immer erlaubt

In dicht besiedelten Wohngegenden kann es schnell zu Konflikten kommen, wenn Rauch, Geruch oder Lärm die Nachbarschaft stören. „Grundsätzlich ist das Grillen auf dem eigenen Balkon, der Terrasse oder im Garten erlaubt“, sagt IVD-Sprecher Stephen Paul. „Aber die persönliche Freiheit endet dort, wo die Rechte anderer beeinträchtigt werden.“

Zwar gibt es keine bundeseinheitlichen Grillvorschriften, doch nachbarschaftsrechtlich kann das Grillen problematisch werden, wenn es wiederholt zu Belästigungen kommt. In der Rechtsprechung gelten ein- bis zweimal monatliches Grillen mit vorheriger Ankündigung gegenüber den Nachbarn oft als zumutbar.

Auch nach § 22 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) sind erhebliche Belästigungen durch Rauch und Gerüche zu vermeiden. Wer regelmäßig grillt, sollte daher auf stark rauchende Holzkohlegrills verzichten oder auf Elektro- oder Gasgrills ausweichen. In einigen Städten gibt es zudem kommunale Verbote für das Grillen auf Balkonen. Vermieter können das Grillen in Hausordnungen oder im Mietvertrag ausdrücklich untersagen.

Regeln fürs Grillen in Wohnungseigentümergemeinschaften

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) gelten besondere Regeln. Laut Wohnungseigentumsgesetz darf jeder Eigentümer sein Sonder- und Gemeinschaftseigentum nur so nutzen, dass andere nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Auch das Grillen fällt unter dieses „maßvolle Nutzungsgebot“ (§ 14 WEG).

Die Eigentümerversammlung kann das Grillen mit Holzkohle auf Balkonen durch Beschluss untersagen oder offene Flammen generell verbieten. Elektrogrills dürfen in der Regel genutzt werden – solange sie andere nicht stören, wie es § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangt. Unwirksam sind dagegen Beschlüsse, die Grillen nur bei völliger Rauch- und Geruchsfreiheit erlauben – solche Vorgaben sind rechtlich zu unbestimmt. Auch eine uneingeschränkte Erlaubnis zum Grillen kann anfechtbar sein, wenn sie berechtigte Interessen anderer Eigentümer missachtet.

Besonders im Gemeinschaftsgarten oder auf Sondernutzungsflächen kommt es auf den Einzelfall an: Lage, Häufigkeit, Art des Grillens – und vor allem: ob konkrete Störungen vorliegen. In solchen Fällen können einzelne Eigentümer gemäß § 1004 BGB Unterlassung verlangen.

Brandschutz: Vorsicht auf dem Balkon

Gerade auf Balkonen birgt Grillen besondere Risiken. „Holzkohlegrills sind dort keine gute Idee“, warnt IVD-Sprecher Paul. „Sie entwickeln hohe Temperaturen und können gefährliche Funken schlagen.“ Auch der aufsteigende Rauch kann benachbarte Wohnungen beeinträchtigen oder gar Brandmelder auslösen. Gas- oder Elektrogrills sind auf Balkonen die deutlich sicherere Wahl.

Auch im Garten an die Sicherheit denken

Auch im Garten ist auf Sicherheitsvorkehrungen zu achten – vor allem während Trockenperioden. „Grillen im oder in der Nähe von Wäldern ist meist streng geregelt“, erklärt Paul. Oft gelten Mindestabstände von 50 bis 100 Metern zum Waldrand.

Darüber hinaus sollten Grillgeräte stets auf feuerfestem Untergrund stehen und nicht bei starkem Wind betrieben werden. Der Abstand zu brennbaren Materialien wie Gartenmöbeln, Holzfassaden oder Hecken sollte ausreichend groß sein. Auf flüssige Brandbeschleuniger sollte unbedingt verzichtet werden – geeignet sind stattdessen feste Grillanzünder. Der Grill darf nie unbeaufsichtigt bleiben, und nach dem Grillen ist darauf zu achten, dass Glut und Asche vollständig erloschen sind. Geeignete Löschmittel wie Sand, Feuerlöscher oder eine Löschdecke sollten stets griffbereit sein, um im Notfall schnell reagieren zu können.

Feste Grillanlagen: Was beim Bau zu beachten ist

Wer einen gemauerten Grill oder festen Grillkamin errichten möchte, sollte sich vorab über die baurechtlichen Vorschriften informieren. Solche Anlagen gelten häufig als bauliche Einrichtungen und unterliegen den Landesbauordnungen.

Entscheidend sind vor allem einzuhaltende Abstände zum Nachbargrundstück – meist zwei bis drei Meter – sowie eine mögliche Genehmigungspflicht, wenn bestimmte Höhen oder Größen überschritten werden. Auch der Brandschutz spielt eine Rolle: Feste Grills sollten immer ausreichend entfernt von brennbaren Objekten wie Holzzäunen oder Gartenhäusern platziert werden. Wer unsicher ist, sollte sich an das örtliche Bauamt wenden.