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Was viele nicht wissen: Für Wohngebäude ab sechs Wohneinheiten besteht sogar die Pflicht zum Heizungscheck. Das regelt Paragraf 60b des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die Regelung gilt für Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger. Darunter fallen etwa Gas-, Öl- und Holzheizungen. Nach 16 Betriebsjahren müssen sie überprüft werden. Heizungsanlagen, die 2010 eingebaut wurden, fallen daher noch in diesem Jahr unter die Prüfpflicht. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin.

Zeit bis Ende September 2027 haben Heizungen, die vor dem Stichtag 1. Oktober 2009 installiert wurden. Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation und solche, die einer vertraglichen Vereinbarung zur Energieeffizienzverbesserung unterliegen, sind von dieser Regel ausgenommen. Für Wärmepumpen in Gebäuden dieser Größe gilt eine separate Prüfpflicht. Das Team von Zukunft Altbau beantwortet Fragen zum Thema kostenfrei telefonisch oder per E-Mail.

Welche Fristen gelten?

Laut GEG ist es für Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten Pflicht, die Heizungsanlage im Haus nach mehreren Jahren von Fachleuten überprüfen zu lassen. Die Termine für die verpflichtende Wartung sind gestaffelt, je nach Alter der Heizungsanlage, wie folgende Beispiele zeigen:

Heizungen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, müssen nach 16 Jahren geprüft sein.

• Einbau im Oktober 2009: Prüfung musste bis September 2025 erfolgt sein.
  • Einbau im April 2010: Prüfung bis März 2026
  • Einbau im September 2010: Prüfung bis August 2026
• Für Anlagen mit Einbau bis 30. September 2009 gibt es insgesamt noch etwas mehr Zeit für die Prüfung und zwar bis 30. September 2027.

Finden die Fachleute bei der Prüfung heraus, dass die Anlage optimiert werden muss, sind Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer dazu verpflichtet, diese Maßnahmen wiederum innerhalb eines Jahres durchführen zu lassen. Ziel des Gesetzes ist es, Energie möglichst effizient zu nutzen. Dazu müssen die Energieverluste der Anlage zunächst erkannt und anschließend behoben werden.

Check von Regelung bis Dämmung der Rohrleitungen

Bei der Heizungsprüfung klären Fachleute für Heizungsinstallation, Energieberatende oder Schornsteinfegerinnen und Schornsteinfeger zunächst, ob die Regeleinstellungen der Heizung zur Nutzung im Gebäude passen. Des Weiteren prüfen sie, ob ein hydraulischer Abgleich durchgeführt wurde. Sie testen auch, ob sich die Vorlauftemperatur absenken lässt und eine effiziente Heizungspumpe vorhanden ist. Schließlich checken sie, ob die Dämmung der Rohrleitungen lückenlos ist.

Ist die Regelung der Heizungsanlage richtig eingestellt, werden die einzelnen Räume des Hauses konstant mit der passenden Vorlauftemperatur beheizt. Fachleute empfehlen, die Vorlauftemperatur nachts durch das Einstellen des Zeitprogramms herunterzuregeln. Indem man die Temperatur ein bis zwei Stunden vor der Nachtruhe absenkt und sie kurz vorm Aufstehen wieder erhöht, spart man Heizkosten. Das Vorgehen lohnt sich besonders bei älteren und schlecht gedämmten Häusern.

Sommerbetrieb? Heizung abschalten

Im Sommerhalbjahr sollten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer die Heizung ganz abschalten. Hier reicht es, die Warmwasserversorgung laufen zu lassen. Wird es kühler, schaltet man die Anlage beim Unterschreiten der Heizgrenztemperatur wieder an. So kann man verhindern, dass die Heizung während kühlerer Wetterperioden im Sommer oder im frühen Herbst unnötig anspringt.

Optimieren der Leistung dank hydraulischem Abgleich

Der hydraulische Abgleich sorgt dafür, dass an jedem Heizkörper im Haus genau so viel Heizwasser ankommt, wie benötigt. Vor allem für Heizkörper, die weit entfernt vom Heizkessel installiert sind, ist das wichtig. Der hydraulische Abgleich funktioniert so: Per Heizlastberechnung wird ermittelt, wie gut die Dämmung des Gebäudes ist. Dabei berechnen die Fachleute, wie viel Wärme jeder einzelne Raum braucht, also welchen Bedarf an Wasserdurchfluss jeder einzelne Heizkörper hat. An den Ventilunterteilen der einzelnen Heizkörper lässt sich das voreinstellen. Des Weiteren prüfen die Technikerinnen und Techniker, wie hoch der Druck der Heizungspumpe sein muss, damit sich die Wärme gleichmäßig im Haus verteilt.

Ist die Anlage schließlich hydraulisch abgeglichen, regelt die Heizungspumpe die umgewälzte Wassermenge automatisch nach unten. Oft lässt sich in diesem Zuge die Vorlauftemperatur senken, das spart Energie und Geld.

Wichtig: Beim hydraulischen Abgleich sollte stets das etwas aufwändigere Berechnungsverfahren B zum Einsatz kommen – und nicht das Schätzverfahren A. Für Eigentümerinnen und Eigentümer größerer Gebäude mit sechs und mehr Wohneinheiten ist das Berechnungsverfahren B sogar Pflicht. Die Fachleute sind dazu verpflichtet, die Berechnungsunterlagen schriftlich zu dokumentieren und diese den Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern auszuhändigen.

Heizungspumpe und Rohre unter der Lupe

Die Heizungspumpe sorgt dafür, dass das heiße Wasser vom Heizkessel zu den Heizkörpern gelangt. Ist das Gerät veraltet oder nicht geregelt, kann es leicht zum Stromfresser werden. Deshalb prüfen die Fachleute beim Heizungscheck auch, ob die alte Heizungspumpe eventuell ausgetauscht werden muss. Moderne Hocheffizienzpumpen verbrauchen rund 90 Prozent weniger Strom als herkömmliche Pumpen und sparen dadurch 50 bis 150 Euro Stromkosten pro Jahr.

Eine gute Dämmung der Armaturen und Rohre hilft ebenfalls, Energie zu sparen. Bei schlecht gedämmten Rohren geht viel Heizenergie verloren. Fachleute empfehlen, ein Rohr mindestens so dick einzupacken, wie der Durchmesser des Rohres selbst ist.

Frühzeitig um Termin kümmern

Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer können die Prüfung ihrer Heizungsanlage mit einem bereits vereinbarten Termin wie beispielsweise der Heizungswartung, der Feuerstättenschau oder dem Kaminkehrtermin kombinieren. Es ist auch erlaubt, sich die Prüfung während eines hydraulischen Abgleichs bestätigen zu lassen. Mit Blick auf die Fristen ist es auf jeden Fall empfehlenswert, sich frühzeitig um einen Termin zum Heizungscheck zu kümmern.

Kältere Heizperiode sorgt für Mehrverbrauch

Die Heizperiode 2025 war spürbar kälter als 2024. Geht man von einem linearen Zusammenhang zwischen Temperatur und Heizenergieverbrauch aus, ergibt sich ein Verbrauchsanstieg von rund +11,6 Prozent. Während die Preise für Gas (-1,6 %), Strom (-2,1 %) und Heizöl (-8,2 %) im Mittel sogar gesunken sind, überkompensiert der höhere Verbrauch durch die niedrigeren Temperaturen diesen Effekt. Lediglich Fernwärme verzeichnet einen leichten Preisanstieg von +1,5 Prozent. Die höchsten Kostensteigerungen entfallen damit auf Fernwärme (+13,2 %), gefolgt von Gas (+9,7 %) und Strom (+9,2 %). Heizöl steigt nur moderat um +2,4 Prozent.

Baden-Württemberger müssen mit höchstem Kostenanstieg rechnen

Die Prognose zeigt deutliche regionale Unterschiede, die durch unterschiedliche Witterungsbedingungen entstehen:

Bundesländer: Während Verbraucherinnen und Verbraucher in Baden-Württemberg mit einem Kostenanstieg von +14,2 Prozent, in Sachsen mit +13,3 Prozent und in Sachsen-Anhalt mit +12,2 Prozent rechnen müssen, fällt die Kostensteigerung in Schleswig-Holstein mit +2,8 Prozent am geringsten aus. Auch in Mecklenburg-Vorpommern (+5,8 %) und Niedersachsen (+5,9 %) sind vergleichsweise niedrigere Kostensteigerungen zu erwarten.

Städte: Kiel (+0,7 %), Solingen (+2,7 %) und Oberhausen (+2,9 %) gehören mit einem vergleichsweise geringen Kostenanstieg zu den Gewinnern. Karlsruhe (+21 %), Halle (Saale) (+14,8 %) und Dresden (+14,6 %) müssen dagegen mit einer deutlichen Kostensteigerung für die Heizkosten rechnen.

Digitale Lösungen helfen beim Sparen

„Unsere Heizkostenprognose zeigt auch in diesem Jahr wieder, wie entscheidend ein transparenter Überblick über den eigenen Verbrauch ist – denn Messen schafft Bewusstsein“, betont Matthias Hartmann, CEO von Techem. „Um Kosten und Verbrauch nachhaltig zu reduzieren, setzen wir auf technologische Innovationen […].“ Eine Techem-Umfrage zu Jahresbeginn unter 2.000 Mietenden zeigt: Energiesparen ist ein wichtiges Thema für die Deutschen: 65 Prozent der Befragten haben sich vorgenommen, ihren Energieverbrauch in diesem Jahr zu senken. Besonders gefragt sind dabei digitale Lösungen, die für mehr Transparenz beim Energieverbrauch sorgen. 68 Prozent gaben an, dass sie eine App nutzen würden, um Heizkosten zu sparen. Kostensenkung bleibt dabei der wichtigste Treiber: 91 Prozent der Befragten wollen Energie sparen, um Heiz- und Stromkosten zu reduzieren. Aber auch Nachhaltigkeit spielt eine Rolle: 58 Prozent nennen den Schutz der Umwelt als Motivation. Diese ist im Westen Deutschlands (60 %) etwas ausgeprägter als im Osten (47 %).

Informationsdefizit beim Energieverbrauch

Die Umfrage zeigt auch: Viele Mietende haben keinen klaren Überblick über ihre Heizkosten und ihren Verbrauch. 32 Prozent wissen nicht, wie hoch ihre Heizkosten sind und nur 15 Prozent können ihren Heizenergieverbrauch sehr gut nachvollziehen. 41 Prozent haben lediglich einen ungefähren Überblick. „Die Ergebnisse der Umfrage zeigen, dass Transparenz und digitale Unterstützung entscheidend sind, um Verbraucherinnen und Verbraucher beim Energiesparen zu unterstützen. Wer seinen Verbrauch kennt, kann gezielt handeln – das ist gut für den Geldbeutel und das Klima“, sagt Matthias Hartmann, CEO von Techem.

Nach dem Wärmeplanungsgesetz müssen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Immer mehr Städte und Gemeinden in Deutschland arbeiten daher an ihrer kommunalen Wärmeplanung. Laut Angaben der Deutschen Energieagentur hatten Ende 2025 deutschlandweit 8 Prozent der Kommunen ihre Wärmeplanung abgeschlossen, weitere 45 Prozent sind derzeit damit beschäftigt, die Planung zu erstellen. Ob und wann ein Wärmenetz dann tatsächlich gebaut oder erweitert wird, hängt allerdings von den Plänen der Wärmeversorger ab.

Hat die Gemeinde mit Ablauf der Frist keinen Wärmeplan aufgestellt, gelten die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (§ 71 ff. GEG). Eigentümer dürfen dann nur noch neue Heizungen einbauen, die 65 Prozent der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien gewinnen.

Grundstücksbezogene Gebietsausweisung folgt auf fachliche Wärmeplanung

Hat eine Kommune ihre Wärmeplanung bereits vor Ablauf der gesetzlichen Frist erstellt, führt dies für Eigentümer nicht automatisch zu konkreten rechtlichen Folgen. Die fachliche Wärmeplanung zeigt zunächst nur, wie eine Stadt oder Gemeinde künftig klimaneutral mit Wärme versorgt werden kann und welche Gebiete sich grundsätzlich für Fern-, Nahwärme oder dezentrale Lösungen eignen. Sie bildet damit die strategische Grundlage für technische und wirtschaftliche Machbarkeitsstudien und die daraus abgeleitete Ausbauplanung der Stadtwerke.

„Entscheidend ist vielmehr, ob die Kommune auch grundstücksbezogen konkrete Gebiete als Fernwärmegebiete ausgewiesen hat“, so von Möller. Eine solche Ausweisung erfolgt in Form einer Satzung, einer Rechtsverordnung oder einer Allgemeinverfügung. Nur dann greifen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zum Anteil erneuerbarer Energien und zwar bereits einen Monat später – auch wenn die gesetzliche Frist noch nicht abgelaufen ist.

So hat beispielsweise Bonn bereits öffentlich über die kommunale Wärmeplanung informiert, aber bisher keine Gebiete ausgewiesen. Hieraus ergibt sich keine Handlungspflicht. Einige Städte, etwa Augsburg, weisen in ihren Wärme-Ausbaukarten bereits aus, welche konkreten Grundstücke an die Fernwärme angeschlossen werden können. Dort gelten die erwähnten Vorgaben des GEG bereits.

Anschluss- und Benutzungszwang muss Kommune separat beschließen

Manche Kommunen haben einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme festgelegt. Dies erfolgt in der Regel durch Landes- oder Kommunalrecht, beispielsweise durch eine kommunale Satzung. Dann sind Eigentümer in der Regel verpflichtet, die Fernwärme abzunehmen. Allerdings wird häufig die Möglichkeit eingeräumt, sich von der Pflicht befreien zu lassen. Wer bereits vorher eine gebäudebezogene Heizung hat, die auf erneuerbaren Energien basiert, kann so unter Umständen eine Befreiung vom Anschlusszwang mit der Kommune beantragen.

„Falls bei Ihnen ein Anschlusszwang besteht und Sie schon eine Heizungsanlage haben, die die Vorgaben des GEG erfüllt, sollten Sie in einen Blick in die jeweilige Satzung werfen und prüfen, was Sie für die Erteilung einer Ausnahme tun müssen“, rät Dr. Sandra von Möller.

Vor- und Nachteile von Fernwärme

Fernwärme kann sich finanziell lohnen und klimafreundlich sein, hat jedoch auch ihre Tücken. Die Verbraucherzentrale fasst die Vor- und Nachteile von Fernwärme zusammen.

Die Vorteile im Überblick

• Platzersparnis & geringer Aufwand: Da weder ein eigener Heizkessel noch Lagerflächen für Brennstoffe benötigt werden, entfallen hohe Initialkosten. Zudem müssen Sie sich nicht um die Wartung der Anlage, den Schornsteinfeger oder den Brennstoffeinkauf kümmern.
• Ökologischer Mehrwert: Fernwärme trägt zum Klimaschutz bei, da sie oft auf Kraft-Wärme-Kopplung sowie industrieller Abwärme basiert. Da auch der Anteil erneuerbarer Energien stetig steigt, lohnt sich ein Blick auf den spezifischen Energiemix Ihres Anbieters.
• Wirtschaftliche Attraktivität: Abhängig vom Anbieter können die Preise günstig sein, was Fernwärme zu einer kosteneffizienten Heizmethode macht.
• Finanzielle Förderung: Viele Kommunen und Stadtwerke unterstützen den Netzanschluss mit Zuschüssen, die je nach Gebäudegröße und Wärmebedarf meist zwischen 500 und 3.000 Euro liegen.
• Hohe Langlebigkeit: Im direkten Vergleich zu klassischen Heizsystemen zeichnen sich Fernwärmeübergabestationen durch eine deutlich längere Lebensdauer aus.

Die Nachteile im Überblick

• Fehlender Wettbewerb: Da Fernwärmenetze lokale Monopole bilden, gibt es keine Wahlmöglichkeit beim Anbieter. Ein Wechsel – wie etwa bei Strom oder Gas – ist nicht möglich, was besonders bei hohen Preisen problematisch sein kann. Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) setzt sich hier bereits für Reformen ein.
• Langfristige Bindung: Ein Fernwärmeanschluss ist eine Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen über viele Jahre hinweg und bedarf daher einer sorgfältigen Abwägung.

Notlage darf nicht ausgenutzt werden

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mieter von seinem Untermieter eine Nettokaltmiete für eine möblierte Wohnung verlangt, die zeitweise mehr als 500 Euro über der Miete lag, die er selbst an seinen Vermieter zahlte. Der BGH hat deutlich gemacht, dass ein solcher wirtschaftlicher Vorteil mit dem Zweck der gesetzlichen Untervermietungsregelungen nicht vereinbar ist. „Der Bundesgerichtshof hat unmissverständlich klargestellt: Untervermietung dient dem Erhalt von Wohnraum und nicht der Gewinnerzielung“, erklärt die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. „Viele Menschen sind auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben. Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden – weder von Vermietenden noch von Hauptmietenden.“

„Hochwertige Möblierung“ ist kein Freibrief

Besondere Bedeutung kommt der Entscheidung vor dem Hintergrund zu, dass es bislang keine gesetzlichen Vorgaben für Möblierungszuschläge gibt. Weder deren Berechnung noch eine Obergrenze sind geregelt, zudem besteht keine Pflicht zur gesonderten Ausweisung im Mietvertrag. Auch im vorliegenden Fall hatte der Mieter argumentiert, eine deutlich höhere Untermiete sei wegen einer angeblich „hochwertigen Möblierung“ gerechtfertigt. Zu Unrecht, so der BGH. Eine Möblierung ist kein Freibrief für beliebige Mietaufschläge. „Mit seiner Entscheidung setzt sich der BGH damit von einer Praxis ab, die der Deutsche Mieterbund seit Jahren insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten beobachtet: Immer häufiger werden Wohnungen oder einzelne Zimmer möbliert oder teilmöbliert vermietet, um die Mietpreisbremse zu umgehen und deutlich höhere Mieten zu verlangen. Das Urteil aus Karlsruhe ist eine sehr klare Absage an rein gewinnorientierte Vermietung auf Kosten Wohnungssuchender und zeigt auf, wie dringend eine gesetzliche Klarstellung ist“, so Weber-Moritz.

Gesetzesinitiative angekündigt

Positiv bewertet der Deutsche Mieterbund daher die angekündigte Gesetzesinitiative von Bundesjustizministerin Hubig, den Möblierungszuschlag künftig ausdrücklich im Bürgerlichen Gesetzbuch zu regeln, seine zulässige Höhe festzulegen und eine transparente Ausweisung im Mietvertrag vorzuschreiben. „Die geplante Reform ist ein wichtiger und notwendiger Schritt, um Schlupflöcher zu schließen“, fordert Weber-Moritz. „Der BGH hat heute ein wichtiges Signal gesetzt. Weder die Möblierung noch die Untervermietung dürfen zur Umgehung der Mietpreisbremse missbraucht werden, denn Wohnraum ist keine Ware zur maximalen Gewinnerzielung. Nun ist die Politik am Zug, dieses Signal in Gesetzesform zu gießen.“

Auch die Interessengemeinschaft „Haus & Grund Deutschland“ begrüßt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Untervermietungen. Vermieter dürfen ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn Mieter eine Wohnung ohne Erlaubnis und gewinnbringend untervermieten. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Untermiete die Grenze der Mietpreisbremse überschreitet.

„Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Das ist auch eine Frage der Fairness. Private Vermieter haben Pflichten, tragen Verantwortung und Kosten – sie dürfen nicht zusehen müssen, wie Dritte das Mietverhältnis betrügerisch missbrauchen“, kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

[Bundesgerichtshof, 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23]