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Die deutschen Mittelstädte rücken als bezahlbare Alternative zu den Großstädten zunehmend ins Blickfeld von Wohnungskäufern. Eine aktuelle Analyse der Angebotspreise von Bestandswohnungen in ausgewählten Mittelstädten durch das Immobilienportal Immowelt zeigt, dass der Traum von den eigenen vier Wänden hier nach wie vor realisierbar ist. Zwar sind die Wohnungspreise in 108 von 120 untersuchten Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern im Vergleich zum Vorjahr gestiegen – in der Spitze sogar um fast 15 Prozent. Trotzdem profitieren Wohnungssuchende in vielen Mittelstädten nach wie vor von vergleichsweise moderaten Preisen. Für die Analyse wurden die Angebotspreise von Eigentumswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 120 ausgewählten Mittelstädten zum jeweils 01.03.2026 und 2025 miteinander verglichen.

„Die deutschen Mittelstädte stellen eine bezahlbare Alternative für Suchende dar, denen die Metropolen zu teuer sind, die aber nicht auf die Vorzüge des urbanen Lebens verzichten wollen“, sagt immowelt Geschäftsführer und COO Dr. Robert Wagner. „Wer über die Grenzen der Großstädte hinaus blickt, findet oftmals Angebote, die auch für Normalverdiener weiterhin erschwinglich sind.“

Mittelstädte bis zu 50 Prozent günstiger als Metropolen

Obwohl die Preise in den meisten Mittelstädten gestiegen sind, bieten diese vor allem im Vergleich zu den hochpreisigen Metropolen weiterhin realistische Kaufmöglichkeiten. Während in München Bestandswohnungen im Schnitt über 8.000 Euro pro Quadratmeter kosten, liegen die Angebotspreise in den Mittelstädten der Metropolregion zumeist deutlich niedriger. In Landshut etwa – weniger als eine Stunde Zugfahrt von München entfernt – haben sich Bestandswohnungen entgegen dem allgemeinen Trend sogar um 4,2 Prozent vergünstigt und kosten mit 4.120 Euro pro Quadratmeter im Schnitt nur rund halb so viel wie in der Isarmetropole.

Ähnlich verhält es sich im Einzugsgebiet von Hamburg: Bei einem Preisniveau von rund 6.000 Euro pro Quadratmeter in der Hansestadt stellen schleswig-holsteinische Mittelstädte wie Norderstedt (4.121 Euro; +2,1 %) und Elmshorn (2.979 Euro; +1,6 %) bezahlbare Alternativen dar.

Auch im Falle Berlins, wo der Quadratmeterpreis auf die 5.000-Euro-Marke zusteuert, lohnt sich der Blick auf das erweiterte Umland. Eine Zugstunde von der Hauptstadt entfernt finden Käufer in Brandenburg an der Havel (2.455 Euro; +3,0 %) Wohnungen, die im Schnitt nur rund halb so viel kosten wie in Berlin.

Preisanstieg von bis zu 15 Prozent binnen eines Jahres

Beim Blick auf die Preisentwicklung in den Mittelstädten sticht vor allem Nordrhein-Westfalen hervor: sieben der zehn Städte mit den stärksten Anstiegen befinden sich hier. Am deutlichsten legten die Wohnungspreise im Nordosten des Bundeslandes zu: Bad Oeynhausen (2.379 Euro), Herford (2.394 Euro) und Minden (2.023 Euro) verzeichneten mit jeweils 14,7 Prozent das stärkste Plus aller untersuchten Städte, bleiben aber dennoch weiterhin erschwinglich. Die hohen prozentualen Anstiege erklären sich somit auch durch das vergleichsweise geringe Ausgangsniveau.

In mehreren Mittelstädten Niedersachsens sind die Angebotspreise ebenfalls spürbar gestiegen, am deutlichsten in den Küstenstädten Emden (2.092 Euro) und Wilhelmshaven (2.151 Euro) mit einem Plus von jeweils 14,3 Prozent.

Plauen am günstigsten, Spitzenpreise in Konstanz

Die günstigsten Wohnungen finden Suchende in ostdeutschen Mittelstädten. Im sächsischen Plauen kostet der Quadratmeter lediglich 945 Euro (+5,1 %). Auch in Zwickau (1.137 Euro; +1,6 %), Gera (1.242 Euro; +5,1 %) oder Görlitz (1.308 Euro; +7,0 %) ist der Wohnungskauf gut machbar.

Die teuerste Mittelstadt ist Konstanz am Bodensee, wo Käufer im Schnitt mit 5.648 Euro pro Quadratmeter (−1,0 %) für eine Bestandswohnung rechnen müssen. Auch im bayerischen Rosenheim (5.213 Euro; +6,3 %) wird die 5.000-Euro-Marke geknackt, während Tübingen (4.963 Euro; +1,5 %) nur knapp darunter liegt.

Grundlage der Berechnung ist ein typisches unsaniertes Einfamilienhaus (Baujahr 1983, 130 Quadratmeter Wohnfläche), bei dem in den vergangenen 20 Jahren keine energetischen Maßnahmen erfolgt sind. Die Modellrechnungen basieren jeweils auf einer vollständigen energetischen Sanierung inklusive Gebäudehülle, Heizsystem und Photovoltaik. Verglichen werden sechs Szenarien: die Erneuerung von Gas- und Ölheizungen sowie der Wechsel zu Luft-Wasser-Wärmepumpen, Erdwärmepumpen, Fernwärme und Pelletheizungen.

Warum kurzfristige Betrachtungen in die Irre führen

In der öffentlichen Debatte werden Heizsysteme häufig anhand der reinen Anschaffungskosten bewertet. Diese Perspektive greift jedoch zu kurz. Entscheidend für Eigentümer sind nicht allein die Investitionen heute, sondern die Gesamtkosten über den Lebenszyklus eines Gebäudes: Investitionen, Finanzierungskosten, staatliche Förderung, laufende Energiekosten, Instandhaltung sowie die Entwicklung des Immobilienwerts.

Die Modellrechnung von co2online setzt deshalb bewusst auf eine 20-Jahres-Betrachtung, um diese Effekte sichtbar zu machen.

Wärmepumpen schlagen Gas und Öl deutlich – über 20 Jahre bis zu 90.000 Euro günstiger

Die Ergebnisse zeigen deutliche Unterschiede zwischen den Szenarien:

• Die Heizkosten über 20 Jahre liegen bei Heizsystemen auf Basis erneuerbarer Energien deutlich unter denen fossiler Heizungen. Während sie im Modellfall bei einer Gasheizung rund 28.000 Euro und bei einer Ölheizung rund 41.000 Euro betragen, liegen sie bei Wärmepumpen je nach Ausführung bei etwa 13.000 bis 17.000 Euro.
• Zwar sind die Investitionskosten für Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien höher, durch staatliche Förderung und geringere laufende Kosten liegen die Gesamtkosten aus Investition und Energie jedoch niedriger als bei Gas- oder Ölheizungen.
• Werden zusätzlich Instandhaltungskosten und die durchschnittliche Wertsteigerung des Gebäudes berücksichtigt, ergibt sich im Modellfall ein ökonomischer Vorteil in Höhe von rund 39.000 Euro für Luft-Wasser-Wärmepumpen und 48.000 Euro für Erdwärmepumpen, während bei Gas- und Ölheizungen Mehrkosten von rund 31.000 Euro bzw. 43.000 Euro entstehen. Im Vergleich entspricht das einem Vorteil von etwa 70.000 bis 90.000 Euro zugunsten der Wärmepumpen.

Diese Werte stellen keinen kurzfristigen finanziellen Gewinn dar, sondern einen positiven Saldo über den Betrachtungszeitraum, etwa durch niedrigere laufende Kosten und einen höheren Immobilienwert. Die vollständige Tabelle und die zugrunde liegenden Annahmen sind online abrufbar.

Welche Annahmen wurden getroffen?

Die Berechnung basiert auf transparenten und nachvollziehbaren Annahmen:

• Energieverbrauch: Heizenergieverbrauch gemäß Heizspiegel
• Energiepreise: prognostizierte Endverbraucherpreise, ermittelt im Auftrag des Umweltbundesamtes
• Investitionskosten: co2online-Berechnungen auf Basis von Werten des Baukosteninformationszentrums, angepasst an aktuelle Marktbedingungen
• Förderung: aktuelle Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
• Finanzierung: Berücksichtigung von Zinskosten
• Wertsteigerung: durchschnittliche Effekte auf Basis von Immobilienmarktdaten
• Instandhaltung: Kosten, die auch ohne energetische Sanierung anfallen

Die Modellrechnung stellt ausdrücklich keine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung dar, sondern arbeitet mit Durchschnittswerten.

Tatsächliche Entwicklungen können abweichen

Die Berechnung arbeitet mit Energiepreisprognosen und Durchschnittswerten. Tatsächliche Entwicklungen können davon abweichen, etwa durch veränderte politische Rahmenbedingungen, regionale Unterschiede oder individuelles Nutzerverhalten. Die Ergebnisse sind daher als Orientierung, nicht als Garantie zu verstehen.

Zugleich ist die Rechnung eher konservativ angelegt: Zusätzliche Risiken für fossile Energieträgersind nicht vollständig abgebildet.

Empfehlung: individuelle Berechnung für das eigene Gebäude

Für Eigentümer empfiehlt co2online, die Modellrechnung als Einstieg zu nutzen und anschließend die Berechnung mit den eigenen Gebäudedaten durchzuführen. Der „ModernisierungsCheck“ von co2online ermöglicht eine erste individuelle Einschätzung und kann eine fundierte Grundlage für das Gespräch mit der Energieberatung und den Handwerksbetrieben sein.

Einordnung zur aktuellen Debatte zum Gebäudeenergiegesetz

Die Ergebnisse der Modellrechnung zeigen, dass die Umstellung auf Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien aus ökonomischer Sicht keine grundsätzliche Überforderung darstellt, sofern Sanierungen ganzheitlich und über den Lebenszyklus betrachtet werden. Voraussetzung dafür sind eine verlässliche, sozial gestaffelte Förderung sowie Planungssicherheit, da Hauseigentümer Investitionsentscheidungen mit einem Zeithorizont von Jahrzehnten treffen. Kurzfristige Investitionskosten allein geben kein realistisches Bild der tatsächlichen wirtschaftlichen Auswirkungen.

Was viele nicht wissen: Für Wohngebäude ab sechs Wohneinheiten besteht sogar die Pflicht zum Heizungscheck. Das regelt Paragraf 60b des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die Regelung gilt für Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger. Darunter fallen etwa Gas-, Öl- und Holzheizungen. Nach 16 Betriebsjahren müssen sie überprüft werden. Heizungsanlagen, die 2010 eingebaut wurden, fallen daher noch in diesem Jahr unter die Prüfpflicht. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin.

Zeit bis Ende September 2027 haben Heizungen, die vor dem Stichtag 1. Oktober 2009 installiert wurden. Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation und solche, die einer vertraglichen Vereinbarung zur Energieeffizienzverbesserung unterliegen, sind von dieser Regel ausgenommen. Für Wärmepumpen in Gebäuden dieser Größe gilt eine separate Prüfpflicht. Das Team von Zukunft Altbau beantwortet Fragen zum Thema kostenfrei telefonisch oder per E-Mail.

Welche Fristen gelten?

Laut GEG ist es für Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten Pflicht, die Heizungsanlage im Haus nach mehreren Jahren von Fachleuten überprüfen zu lassen. Die Termine für die verpflichtende Wartung sind gestaffelt, je nach Alter der Heizungsanlage, wie folgende Beispiele zeigen:

Heizungen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, müssen nach 16 Jahren geprüft sein.

• Einbau im Oktober 2009: Prüfung musste bis September 2025 erfolgt sein.
  • Einbau im April 2010: Prüfung bis März 2026
  • Einbau im September 2010: Prüfung bis August 2026
• Für Anlagen mit Einbau bis 30. September 2009 gibt es insgesamt noch etwas mehr Zeit für die Prüfung und zwar bis 30. September 2027.

Finden die Fachleute bei der Prüfung heraus, dass die Anlage optimiert werden muss, sind Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer dazu verpflichtet, diese Maßnahmen wiederum innerhalb eines Jahres durchführen zu lassen. Ziel des Gesetzes ist es, Energie möglichst effizient zu nutzen. Dazu müssen die Energieverluste der Anlage zunächst erkannt und anschließend behoben werden.

Check von Regelung bis Dämmung der Rohrleitungen

Bei der Heizungsprüfung klären Fachleute für Heizungsinstallation, Energieberatende oder Schornsteinfegerinnen und Schornsteinfeger zunächst, ob die Regeleinstellungen der Heizung zur Nutzung im Gebäude passen. Des Weiteren prüfen sie, ob ein hydraulischer Abgleich durchgeführt wurde. Sie testen auch, ob sich die Vorlauftemperatur absenken lässt und eine effiziente Heizungspumpe vorhanden ist. Schließlich checken sie, ob die Dämmung der Rohrleitungen lückenlos ist.

Ist die Regelung der Heizungsanlage richtig eingestellt, werden die einzelnen Räume des Hauses konstant mit der passenden Vorlauftemperatur beheizt. Fachleute empfehlen, die Vorlauftemperatur nachts durch das Einstellen des Zeitprogramms herunterzuregeln. Indem man die Temperatur ein bis zwei Stunden vor der Nachtruhe absenkt und sie kurz vorm Aufstehen wieder erhöht, spart man Heizkosten. Das Vorgehen lohnt sich besonders bei älteren und schlecht gedämmten Häusern.

Sommerbetrieb? Heizung abschalten

Im Sommerhalbjahr sollten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer die Heizung ganz abschalten. Hier reicht es, die Warmwasserversorgung laufen zu lassen. Wird es kühler, schaltet man die Anlage beim Unterschreiten der Heizgrenztemperatur wieder an. So kann man verhindern, dass die Heizung während kühlerer Wetterperioden im Sommer oder im frühen Herbst unnötig anspringt.

Optimieren der Leistung dank hydraulischem Abgleich

Der hydraulische Abgleich sorgt dafür, dass an jedem Heizkörper im Haus genau so viel Heizwasser ankommt, wie benötigt. Vor allem für Heizkörper, die weit entfernt vom Heizkessel installiert sind, ist das wichtig. Der hydraulische Abgleich funktioniert so: Per Heizlastberechnung wird ermittelt, wie gut die Dämmung des Gebäudes ist. Dabei berechnen die Fachleute, wie viel Wärme jeder einzelne Raum braucht, also welchen Bedarf an Wasserdurchfluss jeder einzelne Heizkörper hat. An den Ventilunterteilen der einzelnen Heizkörper lässt sich das voreinstellen. Des Weiteren prüfen die Technikerinnen und Techniker, wie hoch der Druck der Heizungspumpe sein muss, damit sich die Wärme gleichmäßig im Haus verteilt.

Ist die Anlage schließlich hydraulisch abgeglichen, regelt die Heizungspumpe die umgewälzte Wassermenge automatisch nach unten. Oft lässt sich in diesem Zuge die Vorlauftemperatur senken, das spart Energie und Geld.

Wichtig: Beim hydraulischen Abgleich sollte stets das etwas aufwändigere Berechnungsverfahren B zum Einsatz kommen – und nicht das Schätzverfahren A. Für Eigentümerinnen und Eigentümer größerer Gebäude mit sechs und mehr Wohneinheiten ist das Berechnungsverfahren B sogar Pflicht. Die Fachleute sind dazu verpflichtet, die Berechnungsunterlagen schriftlich zu dokumentieren und diese den Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern auszuhändigen.

Heizungspumpe und Rohre unter der Lupe

Die Heizungspumpe sorgt dafür, dass das heiße Wasser vom Heizkessel zu den Heizkörpern gelangt. Ist das Gerät veraltet oder nicht geregelt, kann es leicht zum Stromfresser werden. Deshalb prüfen die Fachleute beim Heizungscheck auch, ob die alte Heizungspumpe eventuell ausgetauscht werden muss. Moderne Hocheffizienzpumpen verbrauchen rund 90 Prozent weniger Strom als herkömmliche Pumpen und sparen dadurch 50 bis 150 Euro Stromkosten pro Jahr.

Eine gute Dämmung der Armaturen und Rohre hilft ebenfalls, Energie zu sparen. Bei schlecht gedämmten Rohren geht viel Heizenergie verloren. Fachleute empfehlen, ein Rohr mindestens so dick einzupacken, wie der Durchmesser des Rohres selbst ist.

Frühzeitig um Termin kümmern

Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer können die Prüfung ihrer Heizungsanlage mit einem bereits vereinbarten Termin wie beispielsweise der Heizungswartung, der Feuerstättenschau oder dem Kaminkehrtermin kombinieren. Es ist auch erlaubt, sich die Prüfung während eines hydraulischen Abgleichs bestätigen zu lassen. Mit Blick auf die Fristen ist es auf jeden Fall empfehlenswert, sich frühzeitig um einen Termin zum Heizungscheck zu kümmern.