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Hausbesitzer müssten die Freiheit haben, je nach ihren individuellen Möglichkeiten zu entscheiden, welche finanziellen Verpflichtungen sie eingehen möchten und welche nicht. Peter Wegner: „Der Staat darf sich bei der Gefährdung unseres Gebäudebestands durch allgemein verursachte Klimawandelfolgen nicht aus der Verantwortung ziehen. Natürlich übernehmen Hausbesitzer auch selbst Verantwortung. Aber diese gewaltige Aufgabe kann nur gesamtgesellschaftlich gelöst werden.“

Für die Opt-Out-Lösung

Der Verband Wohneigentum plädiert dringend für die Opt-Out-Lösung: Versicherer werden verpflichtet, beim Abschluss einer Gebäudeversicherung den Baustein Elementarschadenversicherung allen Haushalten mit anzubieten, Eigentümer können ihn aber abwählen. Peter Wegner: „Eine Versicherung gegen Elementarschäden ist grundsätzlich zu empfehlen. Mit dem Opt-Out-Modell bleibt die Eigentümer-Autonomie gewahrt und es stellt sicher, dass auch Haushalte in Hochrisikogebieten Versicherungsschutz bekommen können.“

Gegen die Opt-Out-Lösung

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) begrüßt die im Koalitionsvertrag geplante Einführung einer verpflichtenden Elementarschadenversicherung.

Seit langem setzt sich der Verband für eine Pflichtversicherung ein – ergänzt durch staatliche Präventionsmaßnahmen, etwa im Hochwasserschutz, und einen stärkeren Verbraucherschutz bei Versicherungsbedingungen. Positiv bewertet WiE daher auch, dass nach dem Koalitionsvertrag Planungsbehörden in den Ländern Verantwortung bei der Bauleitplanung in besonders schadensgefährdeten Gebieten übernehmen sollen. Dabei geht es um Staatshaftungsregeln der planenden Körperschaften, die neue Baugebiete in bisher unbesiedelten Arealen trotz erheblicher Risiken ausweisen.

Im Gegensatz zum Verband Wohneigentum sieht WiE die im Raum stehende Opt-Out-Lösung kritisch. „Eine Opt-Out-Regelung hilft Wohnungseigentümern nur dann, wenn ein Verzicht auf die Versicherung allstimmig beschlossen werden muss“, erklärt Dr. Sandra von Möller. „Ansonsten kann der Versicherungsschutz zu Lasten einzelner Wohnungseigentümer durch die Mehrheit ausgehebelt werden, was im Schadensfall existenzbedrohend sein kann.“

Für Prävention

Der Verband Wohneigentum spricht sich zudem für eine verbesserte Prävention durch alle beteiligten Akteure aus. Dabei gehe es zum einen um generelle Maßnahmen wie die verantwortungsbewusste Vergabe von Baugrundstücken oder die Ertüchtigung von Kanalsystemen, aber auch um die Einzelinitiative von Hausbesitzern, die ihre Immobilie mit Barriere-Systemen sichern oder ihr Grundstück entsiegeln.

„Der energetische Zustand einer Immobilie wird aus Käufersicht immer wichtiger“, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. „Objekte mit hohem Energiestandard haben seit der Energiekrise sowie der Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz deutlich an Attraktivität gewonnen. Wohnimmobilien mit einem niedrigen Energiestandard können dagegen oft nur mit deutlichen Preisnachlässen verkauft werden, da viele Kaufinteressenten hohe Folgekosten für die energetische Sanierung und im Unterhalt fürchten.“

Ineffiziente Häuser mit Preisabschlag von 14 Prozent

Besonders deutlich wirkt sich eine schlechte Energieeffizienzklasse auf die Angebotspreise von Häusern aus. Eigenheime mit der niedrigsten Energieeffizienzklasse H werden durchschnittlich um 14 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser mit der Klasse D. Allerdings müssen Käufer hier mit zusätzlichen Investitionen rechnen, etwa für die Wärmedämmung oder den Tausch von Heizung und Fenstern.

Generell zeigt sich: Je weiter ein Haus energetisch vom mittleren Standard abweicht, desto deutlicher schlagen sich diese Unterschiede im Angebotspreis nieder – sowohl nach unten als auch nach oben. Am oberen Ende der Skala kommt es dementsprechend zu deutlichen Aufschlägen: Die Angebotspreise für Häuser mit Effizienzklasse A+ liegen im bundesweiten Durchschnitt um 16 Prozent über denen von Objekten mit mittlerem Standard.

Wohnungen: 23 Prozent Preis-Plus für beste Energiebilanz

Bei Eigentumswohnungen wirkt sich ein niedriger Energiestandard preislich weniger stark aus als bei Häusern. So werden Wohnungen mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H im Deutschlandmittel um lediglich 4 Prozent günstiger angeboten als Apartments, die über die Energieklasse D verfügen. Ein Grund dürfte sein, dass Käufer die anfallenden Sanierungskosten im Gegensatz zu Einfamilienhäusern in der Regel nicht allein tragen müssen, sondern diese gemeinsam mit der Eigentümergemeinschaft stemmen.

Eigentumswohnungen mit sehr guter Energiebilanz sind dennoch deutlich teurer als Apartments mit mittlerem Standard – der Aufpreis für die Energieklassen A+ und A beträgt jeweils 23 Prozent.

Nach Zinsschock: Effiziente Immobilien mit schnellerer Erholung

Die wachsende Bedeutung der Energieeffizienz von Immobilien wird auch beim Blick auf die Preisentwicklung seit dem Zinsschock und der Energiekrise des Jahres 2022 deutlich. Wohnimmobilien mit hoher Energieeffizienz verzeichneten infolge der gestiegenen Zinsen zwar zunächst gemeinsam mit dem Rest des Marktes sinkende Angebotspreise, erholten sich anschließend aber deutlich schneller als Objekte mit dürftiger Energiebilanz. Derzeit liegen die Angebotspreise von Immobilien mit den besten Energieklassen A+ bis C noch um durchschnittlich 5,5 Prozent unter dem Niveau am Höhepunkt des Immobilienbooms im Juli 2022. Ihre Preisminderung fällt somit deutlich geringer aus als bei Objekten mit den mittleren Klassen D und E (-8,6 Prozent) sowie mit den schlechtesten Klassen F, G und H (-9,3 Prozent). Vor allem letztere gerieten angesichts der zwischenzeitlich deutlich gestiegenen Energiepreise sowie der Debatte um das Gebäudeenergiegesetz preislich stark unter Druck und erholten sich folglich deutlich langsamer.

Balkonkraftwerke: privilegierte bauliche Veränderung

Seit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 2024 gilt die Installation eines Steckersolargeräts als privilegierte bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 2 Nr. 5). Sie ist damit den baulichen Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz, zur E-Mobilität und zum Ausbau des schnellen Internets gleichgestellt.

Das bedeutet: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf das Anliegen nicht grundsätzlich ablehnen, darf aber Vorgaben zur Art und Weise der Aus- und Durchführung machen“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). Diese müssen angemessen und zumutbar sein – dürfen also nicht unverhältnismäßig sein, sodass sie das Vorhaben verhindern.

Beschlussantrag vorbereiten und in die Eigentümerversammlung einbringen

Auch wenn Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch haben, müssen sie zunächst die Zustimmung ihrer Miteigentümer in Form eines Gestattungsbeschlusses einholen – da die Maßnahme in der Regel Gemeinschaftseigentum betrifft. „Wer das Gerät ohne Beschluss installiert, riskiert, es später wieder zurückzubauen zu müssen“, sagt von Möller. Damit der Gestattungsbeschluss zustande kommt, reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen aus.

Ihren Beschlussantrag sollten Eigentümer gründlich vorbereiten und dann in die Eigentümerversammlung einbringen. Dafür bittet der Eigentümer die Verwaltung am besten möglichst frühzeitig per E-Mail oder postalisch, den Antrag auf die Tagesordnung zu setzen, und lässt sich dies bestätigen.

In dem Antrag sollte die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschrieben werden. Dabei sollte der Antragsteller folgende Punkte berücksichtigten:

• Auswahl des Geräts: Ein Steckersolargerät besteht in der Regel aus bis zu zwei Solarmodulen, einem Wechselrichter und der Verkabelung. Es dürfen nach geltender Rechtslage maximal 800 Watt ins Stromnetz eingespeist werden – produzieren die Solarmodule mehr, muss der Wechselrichter die Leistung entsprechend „drosseln“.
• Montage: Das Gerät muss sturmfest angebracht werden, damit keine Gefahr bspw. von herunterfallenden Teilen ausgeht. Die Montage muss den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen und die Herstellerangaben zur Installation und Hinweise zur Benutzung des Geräts müssen berücksichtigt werden. Das Gerät sollte möglichst so angebracht werden, dass andere Bewohner nicht geblendet werden.
• Versicherung: Steckersolargeräte gelten nicht als Gebäudebestandteile, sondern sind Privateigentum der jeweiligen Eigentümer bzw. Mieter. Wer ein Steckersolargerät montiert, sollte daher eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Diese deckt in der Regel Sach- und Personenschäden Dritter, die die Geräte verursachen, ab.
• Kosten: Die Montage- und mögliche Folgekosten muss die Eigentümer alleine tragen.

Vermietende Eigentümer müssen Rechtsanspruch ihrer Mieter durchsetzen

Auch Mieter haben nun einen Rechtsanspruch gegen ihre Vermieter auf die Installation eines Steckersolargeräts (§ 554 BGB) auf eigene Kosten. Das bedeutet: „Vermietende Wohnungseigentümer müssen auf Wunsch des Mieters einen Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeiführen, aber auch umgekehrt mögliche Auflagen zur Installation des Geräts gegenüber ihrem Mieter durchsetzen“, informiert von Möller.

Bei fehlendem Beschluss: Klageerhebung

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Gestattungsbeschluss nicht fasst, bleibt Wohnungseigentümer nur der Rechtsweg. Sie können dann Beschlussersetzungsklage erheben. Stimmt die WEG hingegen dem Antrag zu, macht aber unverhältnismäßige Auflagen dazu, müssen sie den Beschluss anfechten und gleichzeitig Beschlussersetzungsklage erheben.