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Von der Elementarschadenversicherung bis zur Absicherung von Bauträgerinsolvenzen – es gibt viele politische Vorhaben, die auch die Interessen von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen. Der Koalitionsvertrag enthält einige Vorhaben, die nur langsam umgesetzt werden, in manchen Bereich ist sogar noch gar nichts unternommen worden.

Ausbau der Fernwärme: Preis regulieren und zentrale Preisaufsicht einführen

Die Fernwärmeverordnung sollte laut Koalitionsvertrag „zügig“ überarbeitet werden. Ein novellierter Entwurf der Vorgängerregierung lag bereits vor, das Vorhaben wurde aber wegen der vorgezogenen Neuwahlen ausgesetzt. Bislang liegt kein konkreter Vorschlag zur Neuregelung auf dem Tisch. Wohnen im Eigentum sieht vor allem im Bereich Preisregulierung Nachbesserungsbedarf, denn die Preise unterscheiden sich regional sehr stark und Fernwärmeanbieter haben eine Monopolstellung. Die Preisgestaltung muss transparent und stabil sein. Zudem fehlt eine zentrale Preisaufsicht.

Elementarschadenpflichtversicherung: Abwahl in WEGs nur, wenn alle zustimmen

Laut Koalitionsvertrag ist geplant, das Thema der Elementarschadenversicherung neu zu regeln – angesichts zunehmender Starkregenereignisse und Hochwasserschäden aus Sicht von Wohnen im Eigentum längst überfällig. Bislang liegt jedoch kein konkreter Vorschlag auf dem Tisch. „Hier muss der Gesetzgeber endlich handeln“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum. „Wichtig ist, dabei die Bedürfnisse der Wohnungseigentümer:innen im Blick zu behalten – die Abwahl einer Elementarschadenpflichtversicherung, das sogenannte Opt-Out-Modell, sollte aus unserer Sicht nur möglich sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dies allstimmig beschließt.“ Wohnungseigentümergemeinschaften können nämlich immer nur gemeinsam mehrheitlich über eine Elementarschadenversicherung beschließen. Wird ein Wohnungseigentümer überstimmt, kann er seine Wohnung, da sie zum Teil im Gemeinschaftseigentum steht, nicht in Eigenregie gegen Elementarschäden absichern.

Schutz bei Bauträgerinsolvenzen – bereits erarbeitete konkrete Vorschläge umsetzen

Seit langem setzt sich Wohnen im Eigentum für einen besseren gesetzlichen Schutz von Wohnungskäufern im Falle der Insolvenz von Bauträgern ein. Bereits 2019 hatte eine von der damaligen Bundesregierung eingesetzte Arbeitsgruppe konkrete Lösungsansätze erarbeitet. Seitdem ist trotz zunehmender Problemlagen nichts passiert. „Dass der Koalitionsvertrag lediglich die Prüfung eines besseren Verbraucherschutzes in Aussicht gestellt hat, war enttäuschend“, sagt Dr. Sandra von Möller. „Die neue Regierungskoalition sollte die damals entwickelten Vorschläge aufgreifen und endlich wirksame Schutzmechanismen für Verbraucher einrichten“.

Gebäudeenergiegesetz – Planbarkeit und stabile Förderbedingungen

Was die jüngste Umbenennung des Gebäudeenergiegesetzes in „Gebäudemodernisierungsgesetz“ inhaltlich bedeuten wird, bleibt abzuwarten. Allerdings dürfte hier der Handlungsspielraum der Regierungskoalition aufgrund der europarechtlichen Vorgaben begrenzt sein. Für Eigentümer ist vor allem eines entscheidend: ein Ende der anhaltenden Unsicherheit. „Eigentümer:innen brauchen Planbarkeit und Sicherheit“, sagt Dr. Sandra von Möller. „Wir erhoffen uns verlässliche politische Rahmenbedingungen, die vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften mit ihren strukturbedingt längeren Prozessen benötigen.“

Immobilien-Teilverkauf – gesetzliche Regulierung und Aufklärung

Das Finanzierungsmodell Immobilien-Teilverkauf wird speziell bei älteren Haus- und Wohnungseigentümern beworben. Dabei verkaufen Eigentümer bis maximal 50 Prozent der eigenen Immobilie an Anbieter und erhalten dafür eine einmalige Auszahlung. Die Immobilie dürfen sie gegen Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts weiterhin nutzen. „Dieses Geschäftsmodell ist mit erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken verbunden und in aller Regel deutlich nachteiliger als ein entsprechender Kredit“, warnt Dr. Sandra von Möller. Dies zeige sich häufig erst bei einem späterem Gesamtverkauf der Immobilie. „Wir fordern den Gesetzgeber auf, dieses Modell zu regulieren, um Verbraucher zu schützen.“

E-Mobilität – Bedürfnisse der WEGs mitdenken

Das Bundesministerium für Verkehr hat ein neues Förderprogramm für E-Mobilität in Mehrfamilienhäusern angekündigt. „Hier ist wichtig, dass die Bedürfnisse der Wohnungseigentümergemeinschaften mitgedacht werden“, sagt Dr. Sandra von Möller. „Diese können nur auf Grundlage vorheriger Beschlüsse aktiv werden. Deshalb müssen ausreichend lange Antragsfristen für WEGs eingerichtet werden, gegebenenfalls sogar eigene Förderkontingente, damit die Töpfe nicht ausgeschöpft sind, bevor die WEGs zum Zuge kommen.“

Glasfaserausbau – ohne Anschlusszwang und intransparente Bereitstellungsentgelte

Die Pläne des neu gegründeten Bundesministeriums für Digitalisierung und Staatsmodernisierung, den Ausbau der Glasfaser voranzutreiben, begrüßt der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum grundsätzlich. Allerdings soll laut einem Eckpunktepapier ein Recht für Telekommunikationsunternehmen auf Vollausbau in Mehrfamilienhäusern eingeführt werden. „Wir sehen hier die Gefahr eines indirekten Anschluss- und Benutzungszwangs, der zusätzliche Belastungen für Eigentümer und Mieter mit sich bringt“, sagt Dr. Sandra von Möller. Das Eckpunktepapier sieht außerdem eine Erhöhung des Glasfaserbereitstellungsentgelts von derzeit 540 Euro auf bis zu 960 Euro pro Wohnung vor. Diese Anhebung ist laut WiE weder nachvollziehbar noch sachlich begründet. WiE fordert eine transparente Herleitung sowie eine regelmäßige Überprüfung der Höhe des Glasfaserbereitstellungsentgelts.

Sichere politische Rahmenbedingungen und verlässliche Förderkulisse

„Wohnungseigentümergemeinschaften brauchen sichere politische Rahmenbedingungen, klare rechtliche Vorgaben und eine verlässliche Förderkulisse, die ihre besonderen Bedürfnisse berücksichtigt“, sagt Dr. Sandra von Möller. „WEGs sind systembedingt in ihren Entscheidungen sehr langsam.“ Gleichzeitig gibt es rund 9,3 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland – das ist mehr als jede fünfte Wohneinheit. „Die Politik sollte die Wohnungseigentümer:innen und Wohnungseigentümergemeinschaften bei allen relevanten Vorhaben von Anfang an konsequent mitdenken“, mahnt Dr. Sandra von Möller. „Mehrfamilienhäuser sind eine wichtige Wohnform der Zukunft, insbesondere in Bezug auf die Energiewende – daher sollten sie auf der politischen Agenda weit oben stehen.“

 „Viele der neuen Regelungen wirken sich unmittelbar auf Eigentümer und Mieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien aus“, erklärt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverband Deutschland IVD. „Insbesondere bei Mietverhältnissen und energetischen Maßnahmen sollten Eigentümer die neuen Vorgaben frühzeitig berücksichtigen.“

Mietpreisbremse wird verlängert

Der Bundestag hat beschlossen, die Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern. Die Bundesländer, in denen die Mietpreisbremse bisher gegolten hat, setzen auch zukünftig auf sie. Im Zuge der sich ändernden Wohnungsmärkte wurden in Teilen die Gebietskulissen angepasst. Für Neuvermietungen in diesen angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete damit im Grundsatz weiterhin höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Indexmietvertrag und möblierte Vermietung

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat angekündigt, Indexmieten künftig zu begrenzen. Begründet wird dies mit der direkten Kopplung an die Verbraucherpreise, die in Phasen hoher Inflation zu deutlichen Mietsteigerungen führen kann. Für Vermieter bedeutet dies, dass Anpassungen aus Indexmietverträgen ab 2026 voraussichtlich einer gesetzlichen Obergrenze unterliegen werden. Die konkrete Ausgestaltung soll noch in diesem Jahr vorgelegt werden. Zudem plant das Bundesjustizministerium weitergehende Änderungen bei Indexmiet- sowie Kurzzeitmietverträgen und beim möblierten Wohnen. Vermieter müssen daher damit rechnen, dass sich der rechtliche Rahmen in diesen Bereichen spürbar verändert. Das Vorhaben geht auf den Koalitionsvertrag zurück.

Änderungen im Bereich Sozialwohnungen

Für öffentlich geförderten Wohnraum erhöhen sich zum 1. Januar 2026 die Mietobergrenzen sowie die Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung. Eigentümer solcher Immobilien können ihre Mieten im Rahmen der regulären Vorgaben entsprechend anpassen. Die Umsetzung höherer Pauschalen erfordert eine rechtzeitige schriftliche Mitteilung an die Mieter.

Heizung: Anforderungen des GEG treten in Kraft und CO2-Preis steigt

Spätestens ab 1. Juli 2026 greift in Großstädten die Regelung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Die Vorgabe ist an das Vorliegen der Wärmeplanungen gekoppelt, die derzeit überall in Arbeit sind. Großstädte müssen ihre Wärmeplanung bis spätestens 30. Juni 2026 beschlossen haben. Kleinere Kommunen mit bis zu 100.000 Einwohnern haben noch bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Dort, wo Kommunen bereits früher ihre Wärmeplanung verabschiedet haben, greift die Regelung bereits ab Verabschiedung der Wärmeplanung. Parallel dazu steigen für Heizöl- und Erdgasheizungen die laufenden Kosten, da der nationale CO2-Preis bereits zu Jahresbeginn von 55 auf 55 bis 65 Euro pro Tonne erhöht wird. Für Vermieter ist weiterhin das gesetzliche Stufenmodell zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern anzuwenden, das den energetischen Zustand des Gebäudes berücksichtigt. Bis Ende 2026 müssen außerdem sämtliche Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Nach Installation der Technik besteht die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation für Mieter. Bei Verstößen drohen Mietminderungsrechte.

CO2-Zertifikatehandel wird auf 2028 verschoben

Der EU-Zertifikatehandel für die Bereiche Wärme und Verkehr tritt nicht wie geplant zum 1. Januar 2027, sondern erst 2028 in Kraft. 2026 gilt noch das deutsche Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), das eine Preisspanne von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2 vorsieht. Für 2027 plant die Bundesregierung eine Gesetzesänderung, die regeln soll, dass für 2027 derselbe CO2-Preis gilt wie für 2026.

Förderung für neue Heizungen und Gebäudeeffizienz sinkt, Förderung von PV-Anlagen bleibt

Die Förderung für den Einbau neuer klimafreundlicher Heizungen soll grundsätzlich auch 2026 fortgesetzt werden. Aufgrund der angespannten Situation des Bundeshaushaltes ist damit zu rechnen, dass 2026 das Budget für die Förderung neuer Heizungen und Gebäudeeffizienz sinken wird und so für die Förderung höhere Anforderungen zu erfüllen sein oder längere Warte- und Prüfzeiten entstehen könnten. Die steuerliche Förderung für Photovoltaikanlagen bleibt 2026 zunächst bestehen, so dass Eigentümer weiterhin von steuerlichen Erleichterungen beim Betrieb kleinerer PV-Anlagen profitieren können.

Bau und Erwerb von Wohneigentum wird weiterhin gefördert

Im Bundeshaushalt 2026 sind Förderprogramme im Bereich Wohneigentumsbildung finanziell hinterlegt worden. Hierzu zählt das Programm „Jung kauft Alt“, das den Erwerb von Bestandsimmobilien mit der Energieeffizienzklasse F, G und H mit zinsverbilligten Krediten fördert. Voraussetzung ist, dass die erworbene Immobilie innerhalb von viereinhalb Jahren auf Effizienzhausstandard 85 EE gebracht wird. Auch das Neubau-Programm „Wohneigentum für Familien“ wird fortgeführt. Gefördert wird der Neubau beziehungsweise Ersterwerb von Häusern und Wohnungen, die die Anforderungen eines „klimafreundlichen Wohngebäudes“ erfüllen.

Weitere rechtliche Entwicklungen bis Ende 2026 erwartet

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat eine Expertenkommission eingesetzt, die derzeit an Vorschlägen zur Änderung des Mietrechts im Hinblick auf Mietpreisüberhöhung arbeitet. Dazu gehört auch die Frage, ob Verstöße gegen die Mietpreisbremse auch mit einem Bußgeld geahndet werden sollen oder ob zivilrechtliche Folgen ausreichen. Die Ergebnisse werden erst Ende 2026 erwartet. Mit einer Änderung des Gesetzes ist erst 2027 zu rechnen.

Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) muss bis spätestens Ende Mai 2026 in deutsche Gesetzgebung umgesetzt werden. Die Bundesregierung hat angekündigt, diese Umsetzung gemeinsam mit der Reform des GEG vorzunehmen. Ziel der EPBD ist, dass der Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestandes bis 2030 um mindestens 16 Prozent sinken muss, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Für Nichtwohngebäude werden Sanierungspflichten ab 2030 eingeführt. Des Weiteren enthält die EPBD neue Vorgaben zu Solarpflichten, Gebäudeautomation und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität. Welchen Ansatz die Bundesregierung für die Umsetzung wählen wird, ist derzeit noch nicht bekannt, obwohl für den Gesetzgebungsprozess nicht mehr viel Zeit verbleibt. Zudem plant die EU eine Standardisierung und Weiterentwicklung der Energieausweise. Eine sofortige Austauschpflicht ist nicht vorgesehen. Der IVD empfiehlt jedoch, bei Verkauf oder Neuvermietung einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen, wenn der vorhandene Ausweis älter als zehn Jahre ist.

Da die Gasnetze wegen der Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien mittelfristig teilweise zurückgebaut werden, sollen 2026 Regelungen für einen geordneten Rückbau ins Energiewirtschaftsgesetz aufgenommen werden. Gasverbrauchern ist anzuraten, 2026 die jeweilige lokale Wärmeplanung genau zu verfolgen und darauf zu achten, ob und wo diese langfristig noch Gasnetze (z.B. für Wasserstoff und Biogas) vorsieht. Wo dies nicht der Fall ist, ist mittelfristig (in den nächsten zehn bis 15 Jahren) ein Rückbau der Gasnetze zu erwarten.

Fazit

Das Jahr 2026 bringt sowohl neue rechtliche Anforderungen als auch veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Eigentümer, Vermieter und Verwalter. Besonders das Mietrecht, die energetischen Vorgaben und die Förderlandschaft bleiben in Bewegung. Der IVD empfiehlt Eigentümern und Vermietern, bestehende Prozesse und Vertragsunterlagen zu prüfen, Investitionsentscheidungen anzupassen und frühzeitig mit Fachberatern in Austausch zu treten.

Will das Glück nach seinem Sinn
Dir was Gutes schenken,
Sage Dank und nimm es hin
Ohne viel Bedenken.

Jede Gabe sei begrüßt,
Doch vor allen Dingen:
Das, worum du dich bemühst,
Möge dir gelingen.

[Wilhelm Busch (1832 – 1908), deutscher Zeichner, Maler und Schriftsteller]

Liebe Kundinnen, Kunden, Geschäftspartnerinnen und Geschäftspartner,

schon wieder ist ein Jahr vergangen. Wir danken Ihnen für Ihre Treue, Ihr Vertrauen und viele spannende Projekte, Pläne und Herausforderungen. Wenn wir auf das Jahr 2025 zurückblicken, sehen wir ein gutes Jahr, das uns hoffnungsvoll und gespannt auf die Zukunft macht.

So wünschen wir Ihnen einen Jahreswechsel, wie Sie ihn sich wünschen. Für das kommende Jahr 2026 wünschen wir Ihnen alles Gute, Glück und Gesundheit.

Wir freuen uns darauf, Ihnen im neuen Jahr wieder zu begegnen! Guten Rutsch und ein frohes neues Jahr!